6,75%- RAMFORT-Anleihe wird weiterhin als "durchschnittlich attraktiv" eingeschätzt - Anleihenews


07.12.21 16:27
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Barometer zu der 6,75%-Anleihe (ISIN: DE000A3H2T47/ WKN A3H2T4) der RAMFORT GmbH mit Laufzeit bis 2026 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als weiterhin "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen

Branche: Immobilien, überwiegend Büroimmobilien

Kerngeschäft: Erwerb von Immobilien für den nachhaltigen Bestandsaufbau, Umsetzung von Asset-Management-Maßnahmen sowie Refurbishment und Optimierung des Facility Managements zum Abbau des Leerstandes

Marktgebiet: aktuell Bestandsobjekte in Bremen, Delmenhorst, Regensburg und Unterschleißheim sowie Entwicklungen in Hamburg, Regensburg und Delmenhorst

Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle: Unterhalb der Muttergesellschaft und Emittentin, der RAMFORT GmbH, fungiere die 100%-ige Tochtergesellschaft, die Safe Invest GmbH, Regensburg, als mehrheitliche Kommanditistin in den Objektgesellschaften.

In der dritten Ebene des kleinen mehrstöckigen Immobilienkonzerns würden sich die jeweiligen Objektgesellschaften befinden, die im eigenen Namen mit Bankdarlehen und mit den von der RAMFORT GmbH zur Verfügung gestellten Darlehen die Immobilien erwerben und das operative Geschäft umsetzen würden:

- SAFE 02 GmbH & Co. 3 KG, Oldenburg für Bestandsobjekte in Delmenhost und Bremen
- SAFE 02 GmbH & Co. 4 KG, Oldenburg für Bestandsobjekte in Delmenhorst
- SAFE 2 Office GmbH & Co. KG, Regensburg für Bestandsobjekte in Unterschleißheim
- ACC Bremen GmbH & Co. KG, Regensburg für Bestandsobjekte in Bremen (Airport City Center)
- ParkOffice GmbH & Co. KG, Regensburg für Bestandsobjekte in Bremen

Die Komplementär- und Geschäftsführungsfunktion für die fünf KGs übernehme die BeCam GmbH, an die der Gründer Herr Wittke ebenso wie bei der RAMFORT GmbH zu 100% beteiligt sei. Herr Wittke übe als geschäftsführender Gesellschafter der GmbHs direkt und über die Komplementärgesellschaft indirekt einen maßgeblichen Einfluss auf alle Gesellschaften des Konzerns aus.

Die Aufgliederung des Konzerns erscheine zweckmäßig, weil sie bei der Gestaltung der möglichen zukünftigen Exit-Szenarien sowohl einen Asset Deal als auch einen Share Deal ermögliche.

Mitarbeiter: acht Angestellte

Unternehmenssitz: Regensburg

Gründung/Historie: Die RAMFORT GmbH sei ein im Jahr 2003 durch Herrn Björn Wittke gegründetes Familienunternehmen, welches bis heute inhabergeführt sei. Nach einigen gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen im Jahr 2019 bestehe die heute aktuelle Firmenstruktur. Die RAMFORT GmbH fungiere hierbei überwiegend als Management- und Finanzierungs-Holding, die als Emittentin am Kapitalmarkt weitere Mittel als Finanzierungsbaustein zur Umsetzung des Geschäftsmodells des Immobilienkonzerns einwerbe.

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen: Die RAMFORT-Gruppe vermiete Gewerbe- und Wohnflächen. Auf Wunsch würden gegen Entgelt mieterspezifische Ein- und Umbauten der Gewerbemietflächen umgesetzt.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit: Die Einkaufsstrategie der RAMFORT sehe vor, zu mindestens 50% vermietete Immobilien mit einem stabilen, positiven Cashflow ab Baujahr 1995 in prosperierenden Städten mit einem durch die RAMFORT abzubauenden Investitionsbedarf zu erwerben. Hierdurch solle bereits zum Ankaufszeitpunkt eine möglichst hohe Abdeckung der Finanzierungskosten mit Mieten sichergestellt werden.

Strategie: Die Strategie sei es, versteckte Potenziale zu entdecken und zu heben. Insbesondere solle durch die Maßnahmen die Lebensdauer der Objekte wieder gesteigert werden und Objekte entstehen, die konkurrenzfähig mit Neubauprojekten seien.

Durch die Umsetzung von Asset- und Refurbishmentmaßnahmen sollten bei den im Eigentum stehenden Immobilien die Leerstandsquote weitestgehend abgebaut werden, sodass die Verkehrswerte steigen würden. Nach Erhöhung der Mietrenditen sei eine langfristige Umfinanzierung vorgesehen, um die Objekte langfristig im Bestand zu halten.

Kunden: Kunden der RAMFORT seien während der Bestandshaltephase gewerbliche Mieter sowie Mieter von Wohnimmobilien. In einer späteren Exitphase sei der gewinnbringende Verkauf einzelner Objekte zum Beispiel an andere Immobilienunternehmen, Institutionelle Investoren oder Fondsgesellschaften möglich.

Lieferanten: Architekten und Fachplaner, auf Wohn- und insbesondere Gewerbemietrecht spezialisierte Rechtsanwaltkanzleien, externe Handwerker, Dienstleister im Rahmen des Facility Managements.

Darstellung der Betriebswirtschaftlichen Entwicklung

Die betriebswirtschaftliche Entwicklung des Konzerns könne derzeit nicht in Tabellenform dargestellt werden, weil die Emittentin bislang keinen Konzernabschluss erstelle. Die Darstellung der jährlichen Einzelabschlüsse der Emittentin würde ohne eine Konsolidierung der beteiligten Gesellschaften zu keinem aussagefähigen Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen.

Eine Auswertung von kumulierten Werten sei durch das von der Emittentin veröffentlichte "Anleihe Pitch Deck" (siehe Website der Emittentin) möglich.

Demnach habe die RAMFORT-Gruppe über Immobilien mit einem kumulierten Verkehrswert von 83,7 Mio. EUR verfügt, welcher nach Unternehmensangaben inzwischen auf 92,6 Mio. EUR habe gesteigert werden können. Grund für diese Wertsteigerung sei die Erhöhung der kumulierten Jahres-Netto-Kaltmiete (JNKM) von ursprünglich 3,2 Mio. EUR auf inzwischen 4,0 Mio. EUR. Dem gegenüber stünden bei Vollplatzierung der Anleihe kumulierte Verbindlichkeiten in Höhe von 73,5 Mio. EUR.

Entwicklung 2020

Die von der RAMFORT angewendete Einkaufsstrategie sei, zu mindestens 50% vermietete Immobilien mit einem stabilen, positiven Cashflow ab Baujahr 1995 in prosperierenden Städten mit einem durch die RAMFORT abzubauenden Investitionsbedarf zu erwerben. Hierdurch solle ein guter Kompromiss zwischen Wertschöpfungspotenzialen in der Zukunft und möglichst früher sowie eine möglichst vollständige Abdeckung der Kapitalkosten durch Mieteinnahmen realisiert werden.

Entsprechend dieser Strategie habe die Emittentin am 14.10.2020 den Erwerb des "Airport City Bremen" Projektes mit rund 39.100 qm an Gewerbeflächen mit einem Leerstand von 29% für einen Gesamtkaufpreis inklusive Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 67,8 Mio. EUR beurkundet. Hier seien in Bremen die Otto-Lilienthal-Straße 16A, 22, 23 u. 23A und in Delmenhorst die Lange Straße 32 sowie in Unterschleißheim die Ohmstraße 1 in einer "Kaufpreistranche 1" über 33,8 Mio. EUR erworben worden. Für diese Objekte seien bereits Bankdarlehen über insgesamt 28,5 Mio. EUR und Mezzanine Darlehen in Höhe von 2,7 Mio. EUR zur Verfügung gestellt worden. Die Kaufpreise für die Tranche I seien bereits im Geschäftsjahr 2020 geflossen und der wirtschaftliche Übergang des Eigentums sei ebenfalls in 2020 erfolgt.

In einer "Kaufpreistranche 2" seien für rund 34,0 Mio. EUR in Bremen die Otto-Lilienthal-Straße 25, 27 u. 29 sowie das Hybrid-Objekt Otto-Lilienthal-Straße 19 / Flughafenallee 3 erworben wporden. Für deren Finanzierung seien weitere Bankdarlehen über 26 Mio. EUR abgeschlossen worden, um die sieben Monate nach Beurkundung fällige zweite Kaufpreistranche im Geschäftsjahr 2021 zu bezahlen.

Entwicklung 2021 und Ausblick

Mit den Mitteln der Anleihe seien die Mitte Mai 2021 fälligen Restkaufpreise finanziert worden. Die Kaufpreiszahlungen und Eigentumsübergänge aus den zuvor genannten Kaufvorgängen über 67,8 Mio. Euro seien vollständig umgesetzt worden. Der Blind-Pool-Charakter der Anleihe habe sich damit aufgelöst und es liege nun ein zinserwirtschaftendes Underlying vor.

Nach der Investorenpräsentation ("Anleihe Pitch Deck") verfüge die RAMFORT-Gruppe beim beurkundeten Immobilienvermögen und nach vollständigem Übergang des Eigentums im Ankaufszeitpunkt über eine gesamte Jahres-Netto-Kaltmiete (JNKM) in Höhe von 3,2 Mio. EUR. Diese habe nach Angaben der Unternehmensführung im Jahr 2021 auf 4,0 Mio. EUR erhöht werden können. Demnach sei die JNKM im Finanzierungsmix mit den vergleichsweise günstigeren Bankenfinanzierungen ausreichend, um die Finanzierungskosten in voller Höhe zu leisten und darüber hinaus bereits erste Tilgungsleistungen gegenüber den Banken zu erbringen. Zum Zeitpunkt der Aktualisierung dieses Barometers sei der Leerstand durch erfolgreiche Neuvermietung um 7% auf nun 22% reduziert worden.

In Verbindung mit dem Wertsteigerungspotential durch weiteren Abbau des derzeitigen Leerstandes (22%), Wertsteigerungen durch die Umsetzung von Refurbishment-Maßnahmen sowie der zukünftigen Möglichkeit einer langfristigen Umfinanzierung mit verbesserten Beleihungswerten ergebe sich ein positives Potenzial für den weiteren Bestandsaufbau bei der RAMFORT-Gruppe.

Zukünftig sollten auf Basis einer Vollvermietung insgesamt eine JNKM in Höhe von ca. 5,2 Mio. EUR erzielt werden und damit eine Erhöhung der Verkehrswerte auf ca. 112 Mio. EUR realisiert werden.

Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug

Das Unternehmen verstoße nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Die Anleihe sei für die von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds investierbar.

Anleihe: Bis zu 10 Mio. EUR mit einem Zinskupon von 6,75% p.a. und einer Laufzeit bis 2026
fünfjährige Laufzeit: vom 15.03.2021 bis 15.03.2026
Zinskupon: 6,75% p.a.
Volumen: bis zu 10 Mio. EUR
Stückelung: 1.000 EUR pro Stück
Handelsplatz/Marktsegment: Open Market der Frankfurter Börse
Zinstermine: halbjährlich am 15.03. und 15.11. (erstmalig am 15.03.2022)

Kündigungsmöglichkeiten seitens der Emittentin: Eine Kündigungsmöglichkeit bestehe seitens der Emittentin ab dem 15.03.2023 zu 103%, ab dem 15.03.2024 zu 102% und ab dem 15.03.2025 zu 101% des Nennwertes.

Kündigungsmöglichkeiten seitens des Gläubigers, Covenants: Ein Kündigungsrecht seitens der Anleihegläubiger bestehe im Falle eines Kontrollwechsels zu 100% zzgl. aufgelaufener Zinsforderung.

Die Emittentin verpflichte sich in den Anleihebedingungen zu einer Ausschüttungsbeschränkung sowie zu einer umfassenden Transparenz ggü. den Anleihegläubigern.

Rang und Besicherung: nicht nachrangig und durch Buchgrundschulden auf im Eigentum der Emittentin oder Tochtergesellschaften der Emittentin stehenden Grundstücken zugunsten eines Treuhänders besichert; Senior Secured.

Die Sicherungsrechte würden dabei nachrangig im zweiten oder dritten Rang nach den vorrangig finanzierenden Banken und anderen Finanzierern stehen. Die Höhe der Grundschulden werde insgesamt mindestens einem Betrag in Höhe der Summe der von den Anleihegläubigern tatsächlich geleisteten Einlagen entsprechen. Die Sicherungsrechte würden zusammen mit anderen an der jeweiligen Immobilie bestellten Sicherheiten maximal dem jeweiligen Kaufpreis zzgl. der Kaufpreisnebenkosten der jeweiligen Immobilie entsprechen.

Verwendungszweck: Die Nettoemissionserlöse seien für Investitionszwecke, somit für den Erwerb neuer Immobilien vorgesehen.

Besondere Merkmale: Die Anleihe sei nach deutschem Recht begeben.

Fazit und persönliche Meinung der Analysten: Weiterhin "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)"

Aufgrund der Fokussierung auf bereits zum Einkaufszeitpunkt vorliegende stabile, positive Cashflows, die sämtliche Zinszahlungen abdecken würden, würden die Experten die Ausgangsbasis für die Umsetzung des Geschäftsmodells mit den geplanten Realisierungen der Wertsteigerungspotenziale als gut einschätzen. Das Geschäftsmodell überzeuge durch eine risikoaverse Strategie und solider Finanzierungsstruktur. Mit dieser Ausrichtung betreibe die RAMFORT GmbH ein rentables Geschäftsmodell mit einer stabilen Bilanzstruktur. Die Corona-Krise habe das Geschäftsmodell bisher nicht beeinflusst, sodass es in dieser Ausgestaltung als krisenfest eingestuft werden könne.

Größe der RAMFORT-Gruppe und Komplexität der Finanzierungsstrukturen würden es nach Einschätzung der Experten erforderlich machen, zukünftig einen Konzernabschluss zu erstellen, um weiteren potenziellen Kapitalgebern einen besseren Einblick in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der RAMFORT-Gruppe zu ermöglichen und somit das weitere Wachstum zu unterstützen.

In Verbindung mit der Rendite in Höhe von 7,63% p.a. (auf Kursbasis von 97,25% am 07.12.2021 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis Endfälligkeit am 15.03.2026) wird die 6,75%-RAMFORT-Anleihe 21/26 als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (07.12.2021/alc/n/a)





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ISIN WKN Jahreshoch Jahrestief
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