KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 5,50%-EYEMAXX Real Estate AG-Anleihe 19/24 als "attraktiv" bewertet


15.07.20 11:00
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,50%-Anleihe (ISIN DE000A2YPEZ1 / WKN A2YPEZ) der Eyemaxx Real Estate AG mit Laufzeit bis 2024 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Eyemaxx Real Estate AG, als Muttergesellschaft der Eyemaxx Real Estate Group, sei mittlerweile seit beinahe 24 Jahren erfolgreich als Immobilienentwickler in ihren Kernmärkten Deutschland und Österreich tätig. Dabei stütze sich das Geschäftsmodell der Eyemaxx Real Estate AG auf zwei Säulen. Auf die Entwicklung von Immobilienprojekten, speziell Gewerbe- und Wohnimmobilien, seit 2017 auch in dem bislang wachstumsstarken Bereich Mikroapartments sowie der Stadtquartiers-Entwicklung. Hier unterscheide das Unternehmen zwischen dem "Bau für den Verkauf" und dem "Bau für den eigenen Bestand". Daher bestehe die zweite Säule der Geschäftstätigkeit aus der Bestandshaltung von ausgewählten vermieteten Immobilien. Damit verfüge die Eyemaxx Real Estate AG über ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio, sowohl nach Sektoren als auch nach Regionen.

Durch den Ausbau und die sukzessive Umsetzung einer bislang weiter wachsenden Projektpipeline, welche derzeit bei einem vertraglich fixierten Volumen i.H.v. 902 Mio. Euro liege, sollte das Unternehmen nach Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG einen weitestgehend stetigen, wie nachhaltigen Cashflow durch Mieteinnahmen generieren können. Daher könnte das mittelfristige Ziel, Bestandsimmobilien im Wert von 200 Mio. Euro zu halten, bereits 2023 erreicht werden.

Das Umsatzwachstum habe auch im Geschäftsjahr 2018/2019 im Vergleich zum Vorjahr mit einer Steigerung um 3,09 Mio. Euro bestätigt werden können. So habe das Unternehmen in dieser Periode Umsatzerlöse in Höhe von 8,55 Mio. Euro im Vergleich zu 5,46 Mio. Euro im Vorjahr erzielt. Mieteinnahmen (2,65 Mio. Euro) und Erlöse, die der Säule Projektentwicklung zuzuschreiben seien (1,37 Mio. Euro), würden kumuliert 4,02 Mio. Euro ausmachen und hätten somit einen Umsatzanteil von 47%. Die andere Hälfte setze sich aus Beratungsleistungen und im Wesentlichen aus dem Verkauf von Nutzungsrechten zusammen.

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) könne in der Periode aufgrund eines Einmaleffektes bei der Wertberichtigung der zum Verkauf geplanten Logistikzentren in Serbien in Höhe von -14,15 Mio. Euro nicht das Niveau des Vorjahres halten. Der geplante Verkauf solle die Fokussierung auf die Kernmärkte Deutschland und Österreich weiter unterstützen. Somit sei das EBIT in Höhe von 9,70 Mio. Euro positiv geblieben, allerdings unter dem Vorjahresniveau mit 14,44 Mio. Euro. Maßgeblich schlage hier das positive Beteiligungsergebnis mit 25,49 Mio. Euro zu Buche. Dies sei dem typischen Branchencharakter mit vielen Projektgesellschaften sowie der Konzernstruktur zuzuschreiben.

Folglich sei auch das Ergebnis vor Steuern mit 4,72 Mio. Euro hinter dem Vorjahresergebnis von 9,56 Mio. Euro zurückgeblieben. Nach Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG liege bei der Eyemaxx Real Estate AG zudem ein besonderes Augenmerk auf der Nettofinanzverschuldung. Diese habe im Berichtszeitraum bei 173,17 Mio. Euro gelegen und habe sich überwiegend aufgrund der Begebung der Anleihe 2019/2024 in Bezug zum Vorjahr um 37,79 Mio. Euro erhöht. Das entspreche einer Netto-Verschuldungsquote in Höhe des 2,66-fachen Eigenkapitals und sollte den Richtwert von 3,00x nachhaltig nicht überschreiten.

Die Entwicklung der Projekt-Pipeline stütze nach Ansicht der KFM Deutsche Mittelstand AG den Kurs des Managements und die weitere Entwicklung der gesamten Gruppe auch weiterhin. Durch die gesteigerte Projekt-Pipeline mit einem derzeitigen Schwerpunkt auf Wohnimmobilien, wobei künftige Projekte auch in den Bereichen Büro- und Hotelimmobilien sowie Serviced-Apartments (ein für verschiedene Zeiträume buchbares, voll ausgestattetes und sofort bewohnbares Apartment) in Deutschland akquiriert werden sollten, möchte sich das Unternehmen für die zukünftige Entwicklung im Immobilienmarkt positionieren.

Die KFM Deutsche Mittelstand AG gehe davon aus, dass speziell in den Bereichen Hotel, hier hauptsächlich die Klassen zwei-Sterne "Standard" und drei-Sterne "Komfort", sowie im Bereich Serviced-Apartments zeichne sich bereits eine hohe Nachfrage für die nächsten Jahre ab. Nach Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG könnten die Erträge aus der Säule Projektentwicklung hierdurch nachhaltig mit guten Verkaufserlösen weiter ausgebaut werden.

Nach Ansicht der KFM Deutsche Mittelstand AG biete die gut gefüllte Projekt-Pipeline zudem eine gute Grundlage für die Erweiterung des Bestandsportfolios entsprechend der "Develop & Hold"-Strategie. Dies solle in Zukunft nicht nur durch den Kauf von Bestandsimmobilien erreicht werden. Vielmehr möchte das Management aus dem Projektgeschäft vor allem renditestarke Objekte langfristig im Bestand halten, um eine Steigerung der Mieterträge entsprechend der verfolgten Strategie zu erreichen. Dies solle mit einem Fokus auf Mieteinnahmen durch Gewerbeimmobilien vorangetrieben werden, wie z.B. das Atrium in Bamberg, welches nach Fertigstellung, voraussichtlich in Q4/2021, eine vermietbare Fläche von 17.537 m ^ 2 bieten solle. Durch diesen Schritt sollte das Unternehmen nach Erachten der KFM Deutsche Mittelstand AG nach neben den attraktiven Portfoliorenditen, einer langfristigen und planbaren Einnahmequelle auch eine gesunde und breite Diversifikation weiter optimieren können und wäre somit früh auf eine evtl. Änderung bei der Nachfrage für Immobilienprojekte positioniert.

Die im September 2019 emittierte unbesicherte und nicht nachrangige Unternehmensanleihe der Eyemaxx Real Estate AG mit einem Emissionsvolumen in Höhe von 50 Mio. Euro und einer Laufzeit von fünf Jahren (Laufzeit bis zum 24.09.2024) sei mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 24.09.) ausgestattet. Der Emissionserlös solle neben der Refinanzierung der Anleihe 2014/2020 der Refinanzierung der Wandelschuldverschreibung 2016/2019 und der Wandelschuldverschreibung 2017/2019 und der Finanzierung des weiteren Ausbaus neuer Immobilienentwicklungen im Rahmen der Erweiterung der Projektpipeline und zum Erwerb weiterer Bestandimmobilien dienen.

In den Anleihebedingungen seien vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin zum 24.09.2022 zu 102,50%, zum 24.09.2023 zu 101,25% und zum 24.03.2024 zu 100,75% des Nennwerts vorgesehen. Eyemaxx verpflichte sich während der Laufzeit der Anleihe keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen, die 40% des IFRS-Jahresüberschusses überschreiten würden. Gewinnausschüttungen dürften nur dann vorgenommen werden, wenn das Konzerneigenkapital gemäß IFRS den Wert von 30 Mio. Euro übersteige. Darüber hinaus verpflichte sich die Emittentin zur Einhaltung einer Mindest-Eigenkapitalquote von 20%.

Zusammenfassend laute die Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG wie folgt: Die Eyemaxx Real Estate AG habe sich als Immobilienprojektentwickler mit einem erfolgreichen Track-Record und einem langjährig erfahrenen Management mit großem Netzwerk innerhalb der Branche etabliert. Durch die zwei Säulen-Strategie werde eine gesunde Diversifikation angestrebt und insbesondere durch die attraktiven Projektrenditen sowie die konstanten Mieterträge könne in Zukunft mit steigenden Erträgen und verbesserten Bonitätskennziffern gerechnet werden.

Aufgrund der aktuellen Rendite in Höhe von 7,95% p.a. (auf Basis des Kurses von 91,51% an der Börse Frankfurt am 14.07.2020 bis zum Ende der Laufzeit am 24.09.2024) in Verbindung mit der zu erwarteten Verbesserung der Bonitätskennziffern für die kommenden Jahre wird die 5,50% Eyemaxx Real Estate Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (15.07.2020/alc/n/a)





hier klicken zur Chartansicht

Aktuelle Kursinformationen mehr >
Kurs Vortag Veränderung Datum/Zeit
89,50 € 90,99 € -1,49 € -1,64% 28.09./17:30
 
ISIN WKN Jahreshoch Jahrestief
DE000A2YPEZ1 A2YPEZ 100,90 € 50,00 €