KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 7,50%-ERWE Immobilien-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" bewertet


13.01.20 12:47
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 7,50%-Anleihe (ISIN DE000A255D05 / WKN A255D0) der ERWE Immobilien AG mit Laufzeit bis 2023 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) zu bewerten.

Die ERWE Immobilien AG (ERWE) sei im Jahr 2005 als ERWE Real Estate GmbH gegründet worden und sei als Entwickler für kommerzielle Einzelhandelsimmobilien für andere (Dritte) und teilweise für sich selbst gestartet. Der Fokus der Aktivitäten liege in hoch frequentierten Zonen wie Fußgängerzonen (A-Lagen) in attraktiven kleineren und mittelgroßen Städten. Konzeptionell stehe die "Revitalisierung" vorhandener Einzelhandelshäuser durch Implementierung eines neuen Nutzungskonzeptes im Vordergrund, um so einen Mehrwert für vorhandene und neue Mieter und die Gesellschaft zu erreichen. Die Aktie des Unternehmens sei im General Standard der Börse Frankfurt notiert.

In den Jahren 2017 und 2018 seien größere Einzelhandelsimmobilien in Speyer (Postgalerie), Lübeck (Königspassage) und Krefeld (Department Store C&A) erworben worden. Zusammen mit einer Autobahn-nahen Liegenschaft in Friedrichsdorf bei Bad Homburg (ca. 3,3 Hektar) verwalte die Gesellschaft nun einen Immobilienbestand (fünf Objekte) in Höhe von gutachterlich festgestellten rund 117,4 Mio. Euro. Mittels einer Beteiligung ("at Equity bilanzierte Gesellschaft") verfüge ERWE über eine zusätzliche - inzwischen nahezu vollständig vermietete - Immobilie am Frankfurter Airport Center.

Insgesamt ergebe sich somit zum 30.09.2019 ein Immobilienvermögen von insgesamt 123,2 Mio. Euro. In Relation zu den aktuellen Schulden ergebe sich eine Net Loan To Value Ratio (Net LTV) von nur 43,4%, was einem sog. "Net Asset Value (NAV)" von 66,0 Mio. Euro (Eigenanteil am wirtschaftlichen Eigenkapital) entspreche. Das Portfolio bestehe im Wesentlichen zu rund 40% aus Einzelhandelsimmobilien, 28% Büroflachen und 16% Hotellerie. 16% würden auf die unbebaute Liegenschaft nahe Bad Homburg (Frankfurter Großraum) entfallen.

Die Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen in der Postgalerie Speyer und der Königspassage in Lübeck, bei der gut die Hälfte der Flächen langfristig an die Stadt Lübeck vermietet worden seien, würden plan- bis überplangemäß verlaufen. Da die Nachfrage nach Büroflächen in Frankfurt derzeit enorm stark sei, plane die Gesellschaft das im Großraum Frankfurt gelegene unbebaute Grundstück in Friedrichsdorf mit einer ca. 58.000 m 2 großen Nutzfläche und einem Parkhaus von ca. 1.400 Stellplätzen (Businesspark TAUNUS LAB) zu entwickeln. Zudem sei hier geplant, die Option auf den Erwerb weiterer 1,2 Hektar Bauland zu nutzen. Mit Rücksicht auf die kürzlichen Erwerbe seien zum dritten Quartal 2019 rund 75% der Flächen vermietet. Die aktuell im Portfolio enthaltenen Objekte würden zusammen über eine vermietbare Fläche von ca. 41.172 m 2 verfügen. Die Mieterstruktur sei breit diversifiziert und heterogen.

Das Management der ERWE Immobilien AG verfüge über einen fast 35-jährigen erfolgreichen Track-Record und besitze ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche und zu bonitätsstarken Mietern. Der Erwerb der Immobilien erfolge Schritt für Schritt auf der Grundlage eines stringenten Auswahlverfahrens. Die Anleihemittel in Höhe von maximal 30 Mio. Euro sollten im Wesentlichen für die Entwicklung des Businesspark TAUNUS LAB auf dem baureifen Grundstück in Friedrichsdorf verwendet werden. Zusammen mit den beabsichtigten Entwicklungsmaßnahmen und einem steigenden Vermietungsstand solle sich der Wert aller Objekte in naher Zukunft auf rund 213 Mio. Euro steigern, wobei die Kennziffer Net Loan To Value Ratio (Net LTV) auf dieser Basis lediglich auf rund 57% ansteigen würde.

Die Mieteinnahmen würden sich aktuell auf 3,4 Mio. Euro pro Jahr belaufen, diese sollten aufgrund der beabsichtigten Entwicklung auf rund 6,7 Mio. Euro pro Jahr gesteigert werden. Unter Berücksichtigung der aktuellen Mietverträge betrage der durchschnittliche Mietbindungszeitraum ("WAULT") 7,7 Jahre. Vereinzelte Mietverträge hätten Laufzeiten von 10 Jahren (Stadt Lübeck) und 20 Jahren (Hotel AMEDIA Postgalerie Speyer). Insgesamt möchte man in naher Zukunft einen "WAULT" von über 9 Jahren erreichen. Dies würde dann einer jährlichen Rendite von 6,2% entsprechen.

Das Konzernergebnis (IAS/IFRS) nach Steuern (EAT) für die ersten neun Monate 2019 belaufe sich auf 1,75 Mio. Euro nach 4,5 Mio. Euro im Rumpfgeschäftsjahr 2018 (ab 02.05.2018). Das Ergebnis zum 30.09.2019 sei in Höhe von ca. 7,3 Mio. Euro beeinflusst von der positiven Neubewertung des Immobilienvermögens, welche im Wesentlichen auf die Autobahn-nahe Liegenschaft in Friedrichsdorf bei Bad Homburg (ca. 3,3 Hektar) entfalle. Die "at Equity" bewerteten Immobilien am Frankfurter Airport Center Gesellschaft hätten 1,3 Mio. Euro hierzu beigesteuert. In der Vorjahresperiode habe die Neubewertung 9,1 Mio. Euro betragen.

Mit der 2019 durchgeführten Kapitalerhöhung in Höhe von 18,2 Mio. Euro ergebe sich zum 30.09.2019 ein Konzern-Eigenkapital von 51,4 Mio. Euro. Dies entspreche einer Eigenkapitalquote des Konzernabschlusses von 36,8% (31.12.2018: 39,0%). Der leichte Rückgang sei auf die um 12,4 Mio. Euro gestiegene Bilanzsumme zurückzuführen. Der operative und der Investitions-Cashflow seien aufgrund der Expansion negativ. Der Bestand an flüssigen Mitteln zum 30.09.2019 betrage 14,1 Mio. Euro (31.12.2018: 19,1 Mio. Euro). Die Gesellschaft blicke zudem auf eine starke Pipeline an möglichen Akquisitions-Objekten in Höhe von über 600 Mio. Euro.

Die im Dezember 2019 emittierte nicht nachrangige und unbesicherte Anleihe der ERWE Immobilien AG sei mit einem Zinskupon von 7,50% p.a. ausgestattet (Zinszahlung halbjährlich am 10.06. und 10.12.) und habe eine vierjährige Laufzeit vom 10.12.2019 bis zum 10.12.2023. Im Rahmen der Emission seien 12,5 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro platziert worden. Aktuell werde die Emission auf bis zu 30 Mio. Euro aufgestockt. Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin seien in den Anleihebedingungen ab 10.12.2021 zu 103,75%, ab 10.06.2022 zu 102,50%, ab 10.12.2022 zu 100,75% und ab 10.06.2023 zu 100% des Nennwertes vorgesehen. In den Anleihebedingungen seien unter anderem eine Ausschüttungsbeschränkung, eine Verschuldungsbegrenzung und eine Transparenzverpflichtung verankert. Die Anleihe werde im Open Market (Freiverkehr) der Börse Frankfurt gehandelt.

Das Geschäftsmodell werde durch das stringente Auswahlverfahren und festgelegte Investitionsbedingungen abgesichert. Mit dem Fokus auf Topstandorte in mittelgroßen und kleineren Städten mit gewissem Wertsteigerungspotenzial sei die ERWE Immobilien AG gut positioniert. In Verbindung mit der Rendite von 7,50% p.a. (auf Basis des Emissionskurses in Höhe von 100,00%) wird die 7,50%-ERWE Immobilien-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (13.01.2020/alc/n/a)





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Kurs Vortag Veränderung Datum/Zeit
95,50 € 96,00 € -0,50 € -0,52% 07.08./16:35
 
ISIN WKN Jahreshoch Jahrestief
DE000A255D05 A255D0 105,00 € 82,00 €