KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 6,50%-VERIANOS Real Estate AG-Anleihe als "attraktiv" bewertet
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,50%-VERIANOS-Anleihe (ISIN DE000A2G8VP3 / WKN A2G8VP) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv (positiver Ausblick)" (4,5 von 5 möglichen Sternen) zu bewerten.
Die 2011 gegründete VERIANOS Real Estate AG mit Hauptsitz in Köln und Standorten in Frankfurt/Main, Luxemburg, Madrid, Mailand und Valencia sei ein börsennotiertes Immobilien-Investment- und Beratungshaus. Geschäftsgegenstand der Gesellschaft sei der An- und Verkauf sowie die Errichtung von Wohn- und Gewerbeimmobilien im In- und Ausland für eigene Rechnung sowie deren Verwaltung, Vermietung und Modernisierung. Eine besondere Stärke bestehe in der Verknüpfung von Analyse-, Strukturierungs- und Umsetzungskompetenz bei komplexen Immobilienprojekten z.B. in Richtung Quartiersaufwertung bei Erreichen eines ausreichenden Bestandes innerhalb eines Quartiers.
VERIANOS verfüge über einen breiten, langjährigen Zugang in den Immobilienmarkt und besitze eine hohe Kompetenz im Immobilien Asset Management. In den kommenden Jahren solle jedoch der Ausbau des Geschäftssegments Beratung vorangetrieben werden. Die Gesellschaft sehe großen Bedarf für eine professionelle und individuelle Transaktionsbegleitung von Dritten und Family Offices im Bereich der sogenannten Real Estate M&A Aktivitäten. VERIANOS agiere in dieser Konstellation, sofern es sich anbiete, auch als Co-Investor oder Arrangeur von Club Deals. Der Kundenkreis sei international weiter ausgebaut worden. Die Gesellschaft solle in die Rechtsform der Europäischen Gesellschaft (SE) umgewandelt werden, um zukünftig eine internationale Führungsstruktur für die gestiegenen operativen Anforderungen als vollregulierter "AIF Manager" mit einem Verwaltungsrat zu erhalten.
Für das Jahr 2018 habe die Gesellschaft ein Konzernergebnis von 1,74 Mio. Euro (Vj: 1,9 Mio. Euro) nach Berücksichtigung von Kosten zur strategischen Weiterentwicklung erzielt und bewege sich damit oberhalb der Prognose. Die Ertragslage sei geprägt gewesen von gegenüber dem Vorjahr verminderten sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 3,0 Mio. Euro, die auf im Vorjahr abgetretenen Ertragsansprüchen beruht hätten und einem verminderten Finanzergebnis von 1,0 Mio. Euro. Demgegenüber stehe ein gegenüber dem Vorjahr erhöhter Ansatz aktiver latenter Steuern in Höhe von 4,7 Mio. Euro auf steuerlich nutzbare Verlustvorträge.
Auch wegen dieses nicht zahlungswirksamen Ertrages betrage der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit im Jahr 2018 -2,6 Mio. Euro gegenüber 3,7 Mio. Euro im Vorjahr. Aufgrund der gestiegenen Bilanzsumme habe sich die Eigenkapitalquote von 64,5% auf nun 55,5% zum 31.12.2018 verringert, die VERIANOS Real Estate AG sei damit nach wie vor komfortabel ausgestattet. Die Vermögens- und Finanzlage des Konzerns erscheine gut geordnet. Zu berücksichtigen sei ferner, dass die VERIANOS die Abschlüsse auf der Grundlage des HGB erstelle und stille Reserven nicht sichtbar seien.
Vor allem Objekte in Großstädten wie Madrid oder in Tourismusregionen wie den Balearen hätten dabei bis zu zweistellige Preiszuwächse verzeichnet. Der ebenfalls wohnwirtschaftlich geprägte Rheinland Fonds befinde sich nach der Genehmigung durch die BaFin vor dem ersten Closing mit einem Zielvolumen von mindestens 50 Mio. Euro. Für das Jahr 2019 habe man zusätzlich den italienischen Markt im Visier und prüfe einzelne Objekte in Mailand. Ein Abschluss werde hier nicht vor Ende 2019 erwartet. Ein "Europafonds" mit einem Zielvolumen von bis zu 200 Mio. Euro befinde sich in der Konzeptionsphase. Ein erstes Objekt sei hierzu in Deutschland erworben worden, ein zweites konkretes Objekt befinde sich in Spanien.
Gleichwohl agiere die Gesellschaft in Deutschland eher vorsichtig, da sich die Immobilienpreise in Deutschland aus Sicht des Managements nicht mehr auf einem attraktiven Kauf-Niveau befinden würden. Deshalb bewege sie sich aktuell tendenziell eher auf der Verkaufs- als auf der Kaufseite. Generell beabsichtige die Gesellschaft, zukünftig stärker fondsbasiert zu investieren. Für 2019 plane die Gesellschaft ein Ergebnis nach Steuern (EAT) von rund 2,0 Mio. Euro.
Mit der erfolgten BaFin-Zulassung als sogenannte "große Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG)" nach § 22 KAGB könne die Gesellschaft strukturierte Immobilienprodukte nunmehr grundsätzlich in jeder Größenordnung anbieten. Auch mit der Zulassung des eigenen "Mezzanine Debt Fund I" durch die Luxemburger Finanzaufsicht (CSSF) mit einem Zielvolumen von 100 Mio. Euro und einem erwarteten Closing noch vor Jahresende 2019 seien die Voraussetzungen für den Vertrieb dieses "Debt Fund" geschaffen. Einige Versicherungen hätten bereits Interesse als Investor angemeldet. Der Start der Investitionsphase sei für Anfang 2020 geplant.
Die im Mai 2018 emittierte Unternehmensanleihe der VERIANOS Real Estate AG sei mit einer Laufzeit von fünf Jahren (bis zum 30.04.2023) und einem Zinskupon von 6,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 01.05.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission würden bis zu 6 Mio. Euro mit einer Stückelung von 100.000 Euro platziert. Die Emissionserlöse würden für neue Immobilienprojekte verwendet. Die Anleihegläubiger würden durch Sicherheiten und eine Mittelverwendungskontrolle abgesichert. Ein unabhängiger Treuhänder überwache die Bestellung der Sicherheiten und die Mittelverwendung.
Die Emittentin sei berechtigt, die Schuldverschreibungen insgesamt oder teilweise durch Bekanntmachung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen zu ihrem Nennbetrag zuzüglich aufgelaufener Zinsen bis zum Rückzahlungszeitpunkt und einer Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. Bezogen auf den jeweiligen zurückzuzahlenden Nennbetrag (abzüglich bereits zurückbezahlter Beträge) betrage die Vorfälligkeitsentschädigung 1,00% vor dem 01.05.2020, 0,50% vor dem 01.05.2022 und 0,25% vor dem 01.05.2023. Die Anleihe sei am Open Market der Frankfurter Wertpapierbörse notiert.
Die Emittentin habe mit der Zulassung zur "großen Kapitelverwaltungsgesellschaft" einen bedeutsamen Schritt für ein nachhaltiges Wachstum erreicht. Mit dem neuen Schwerpunkt auf fondsbasiertes Investieren und den Vertrieb dieser Fonds auch international und den Fokus auf Beratungsleistung bei Transaktionen Dritter sei VERIANOS auf gutem Weg. Aufgrund der überdurchschnittlichen Bonitätskennziffern der VERIANOS Real Estate AG und der Besicherung der Anleihe in Verbindung mit der Rendite von 5,74% p.a. (auf Kursbasis von 102,50% am 16.07.2019) bewerten wir die 6,50%-VERIANOS Real Estate-Anleihe weiterhin als "attraktiv (positiver Ausblick)" (4,5 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (17.07.2019/alc/n/a)
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