KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 7,50%-PREOS Real Estate-Wandel-Anleihe als "attraktiv" bewertet
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 7,50%-Wandel-Anleihe (ISIN DE000A254NA6 / WKN A254NA) der PREOS Real Estate AG (ISIN DE000A2LQ850 / WKN A2LQ85) mit Laufzeit bis 2024 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Die PREOS Real Estate AG (PREOS AG) mit Sitz in Leipzig sei im Schwerpunkt ein auf Büroimmobilien fokussierter Immobilieninvestor. Die PREOS AG agiere dabei als effizient aufgestellte Management-Holding. Im Ankauf liege der Fokus auf Büroimmobilien mit Entwicklungspotenzialen in deutschen Metropolregionen. Wertschöpfung werde durch gezielte Maßnahmen des Asset Managements generiert. Entwickelte Bestandsimmobilien würden im Falle adäquater Verkaufsopportunitäten veräußert, wie im Jahr 2019 bereits mit dem "St. Martin Tower" in Frankfurt und dem "Frischemarkt" in Leipzig teilweise geschehen. Die Unternehmensstrategie sehe vor, das Immobilienportfolio durch Zukäufe in den kommenden Jahren deutlich zu vergrößern.
Im Geschäftsjahr 2019 seien die Emittentin und ihre Unternehmensgruppe Teil der publity Unternehmensgruppe geworden. Dies sei u.a. im Wege einer am 28. August 2019 von der Hauptversammlung der Emittentin beschlossenen Sachkapitalerhöhung gegen Ausgabe von Aktien der Emittentin erfolgt, in dessen Rahmen die publity AG 94,9% der Geschäftsanteile an der publity Investor GmbH, einer Tochtergesellschaft der publity AG, als Sacheinlage in die Emittentin eingebracht habe. Die PREOS AG, deren Fokus auf den Erwerb und die Bewirtschaftung von Immobilien in einer Größenordnung von ca. 10 bis 25 Mio. Euro gelegen habe, habe nun über die Transaktion Zugang zu der extensiven Immobilien-Pipeline der publity auch im Segment der hochpreisigen Gewerbeimmobilien, um das eigene Immobilienportfolio unter Ausnutzung von Marktopportunitäten möglichst schnell und großvolumig ausbauen zu können.
Das Bestandsportfolio der PREOS AG habe in kurzer Zeit in den Großräumen Düsseldorf/Köln, Frankfurt, Stuttgart und München aufgebaut werden können. Das Management der PREOS AG verfüge unabhängig von dem Hauptaktionär publity AG (93,15%) über ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche und zu bonitätsstarken Mietern. Auf Grundlage der beschlossenen Sachkapitalerhöhung sowie des bestehenden Asset Management Vertrages verfüge die PREOS AG über einen Zugang zu einer Datenbank von ca. 9.500 Objekten in Deutschland, davon ca. 211 mit einem Einzelinvestitionsvolumen in einer Größenordnung von 8 bis 25 Mio. Euro (in Summe rd. 4,1 Mrd. Euro), und ca. 124 mit einem Einzelinvestitionsvolumen von 25 bis 150 Mio. Euro (in Summe rd. 6,8 Mrd. Euro).
Das Startportfolio mit zehn Objekten verfüge über eine vermietbare Fläche von ca. 52.645 m ^ 2 und eine Jahresnettokaltmiete von 5,8 Mio. Euro. Mit jeder Neuvermietung steige der durchschnittliche Mietbindungszeitraum in Jahren ("WALT") und damit auch der Marktwert der jeweiligen Immobilien. Das bestehende Verkehrswertgutachten des Startportfolios betrage 95,65 Mio. Euro. Die Kennziffer "WALT" betrage derzeit 8,7 Jahre. Fünf weitere Objekte mit einer zusätzlichen Mietfläche von ca. 244.000 m ^ 2, einer zusätzlichen Jahresnettokaltmiete von 18,4 Mio. Euro und einem Marktwert von ca. 401,7 Mio. Euro seien in 2019 erworben worden. Der größte Immobilienkomplex dieser jüngsten Erwerbe seien die vier Immobilien der ehemaligen "Karstadt-Zentrale" in Essen mit allein 89.680 m ^ 2 Mietfläche, einer jährliche Nettomiete von rd. 9,8 Mio. Euro und einem Marktwert von 224,5 Mio. Euro. Ebenso lägen weitere Objekte mit einem gutachterlich ermittelten Wert von rund 269 Mio. Euro vor, wo bereits Kaufverträge unterschrieben worden seien.
Unter der obigen Annahme, jährlich Käufe von bis zu 1,5 Mrd. Euro zu tätigen, erwarte die PREOS Real Estate AG für das Jahr 2020 Mieterlöse von ca. 86,8 Mio. Euro. Nach Kosten von 76,5 Mio. Euro und einer nicht zahlungswirksamen Neubewertung des Immobilienportfolios nach IAS 40 von 208,2 Mio. Euro solle das Konzernergebnis nach IAS / IFRS vor Zinsen und Steuern (EBIT) für das Jahr 2020 auf ca. 218,0 Mio. Euro steigen. Nach Zinsaufwendungen von dann rd. 75,0 Mio. Euro ("leverage"-Effekt) solle sich das Ergebnis vor Steuern (EBT) auf 143,7 Mio. Euro belaufen. Dabei seien Verkäufe in Höhe von ca. 120 Mio. Euro im Jahr 2020 berücksichtigt.
Für 2021 plane man mit Mieterlösen von ca. 155 Mio. Euro, Neubewertungen von ca. 288 Mio. Euro, einem EBIT von ca. 384 Mio. Euro und einem EBT von ca. 274 Mio. Euro, erneut unter der Annahme von Verkäufen nun in Höhe von 158 Mio. Euro. Die immobilienspezifische Kennzahl "Funds from Operations 2" (FFO 2- ähnlich dem operativen Cash Flow) solle im Jahr 2021 bereits 65,7 Mio. Euro nach 38,8 im Jahr 2020 betragen.
Die aktuell emittierte nicht nachrangige und unbesicherte Wandel-Anleihe der PREOS Real Estate AG sei mit einem Zinskupon von 7,50% p.a. ausgestattet (Zinszahlung jährlich am 09.12.) und habe eine fünfjährige Laufzeit vom 09.12.2019 bis zum 09.12.2024. Sofern die Anleihe nicht zuvor gewandelt oder zurückgezahlt worden sei, werde sie am Endfälligkeitstag zu 105% des Nennwerts zurückgezahlt. Das Emissionsvolumen betrage bis zu 300 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro. Der anfängliche Wandlungspreis sei auf 9,90 Euro je PREOS Real Estate-Aktie festgesetzt worden.
Die Emittentin sei bei entsprechender Wertsteigerung der Aktie berechtigt, die Schuldverschreibungen ab dem 09.12.2022 vorzeitig zu kündigen. Die Wandlungszeiträume seien jeweils binnen der ersten zehn Tage nach der Hauptversammlung sowie nach der Veröffentlichung des Halbjahresabschlusses jeweils in den Jahren 2021, 2022, 2023 und 2024 festgelegt. In den Anleihebedingungen sei eine Ausschüttungsbeschränkung verankert. Nach Abschluss der Emission sei die Einbeziehung der Anleihe in den Freiverkehr der Börse Frankfurt vorgesehen.
Der besondere Mehrwert des Geschäftsmodells zeige sich in der Auswertung des umfangreichen Datenbankbestandes. Der Fokus auf Metropolregionen und das sehr gute Netzwerk, das bis nach Übersee und Asien reiche, würden die Professionalität der PREOS Real Estate AG zeigen. Vor diesem Hintergrund und in Verbindung mit der Rendite von 7,50% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100%) wird die 7,50%-PREOS Real Estate Wandel-Anleihe als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (03.12.2019/alc/n/a)
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