Augsburg (www.anleihencheck.de) - Cosmin Filker und Marcel Goldmann, Analysten der GBC AG, nehmen die Immobilien-Anleihe der German Real Estate Capital S.A., den 3% German Real Estate ETP (ISIN DE000A19XLE6 / WKN A19XLE), unter die Lupe.

Die German Real Estate Capital S.A. sei Emittent eines ETP (Exchange Traded Product). Dabei handle es sich um ein festverzinsliches Wertpapier, das grundsätzlich mit einer klassischen Anleihe vergleichbar sei. Das ETP sei mit einem jährlichen Kupon in Höhe von 3,0% ausgestattet und enthalte darüber hinaus eine variable Zinskomponente, die vom Ergebnis des Einzelabschlusses der Emittentin abhänge. Zusammen mit dem Fixkupon könne die Gesamtverzinsung maximal 10,0% p.a. betragen. Es sei jedoch zu beachten, dass seit Begebung der Anleihe (April 2018) bisher nur der Fixkupon ausgeschüttet worden sei. Auf Basis des aktuellen Anleihekurses in Höhe von 73,0% betrage die Effektivverzinsung jedoch 25,1% und liege damit deutlich über der Nominalverzinsung.

Gemäß der Mittelverwendung würden die aus der Begebung des Wertpapiers zufließenden Mittel in Form von Genussrechten bzw. Schuldverschreibungen in die German Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in gleicher Form an Immobilienobjektgesellschaften der German Real Estate Gruppe weitergebe. Indirekt erfolge somit eine Investition in den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland, wobei der Fokus insbesondere auf Wohnimmobilien in B- und C-Standorten in Ost- und Süddeutschland liege.

Auf dieser Basis sei mit den Mitteln des ETP ein Handelsportfolio mit 17 Objekten und ein Bestandsportfolio mit elf Objekten aufgebaut worden. Das Handelsportfolio enthalte Objekte bzw. Projekte, für die eine Veräußerungsabsicht bestehe. Es solle bis Ende 2029 vollständig veräußert werden, wobei der Schwerpunkt der Verkaufsaktivitäten in den Jahren 2024 und 2025 liegen solle. Insgesamt belaufe sich das geplante Veräußerungsvolumen auf 110,35 Mio. Euro, woraus ein Rohertrag von 31,45 Mio. Euro erwartet werde. Als Proof of Concept könnten die geplanten Veräußerungen der letzten Jahre herangezogen werden, die im Rahmen der Erwartungen gelegen hätten.

Das Bestandsportfolio umfasse im Wesentlichen Wohnimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von rund 11.500 qm. Bei einer erzielbaren Jahresmiete von 0,77 Mio. Euro ergebe sich eine Soll-Mietrendite von 5,1%. Umgekehrt entsprächen die Marktwerte dem 19,6Fachen der Jahressollmiete, was gegenüber der letzten GBC-Studie ein unveränderter Wert sei. Die Marktwerte der Bestandsimmobilien hätten sich gegenüber der letzten Studie der Analysten der GBC AG ohnehin nicht verändert.

Um die Attraktivität des ETP zu ermitteln, hätten die Analysten der GBC AG es mit aktuell notierten Anleihen verglichen und eine Regressionsanalyse auf Basis der von uns ermittelten Bonitätskennzahlen durchgeführt. Gleichzeitig hätten sie die Umsatz- und Ertragspotenziale der Objektgesellschaften "quasikonsolidiert", um eine Entwicklung der Bonitätskennzahlen zu simulieren. Auf Basis der vom GDV (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) vorgegebenen Bonitätsgrenzen hätten die Analysten der GBC AG für den Schätzzeitraum 2023 bis 2025 ein durchschnittliches Rating von "gut" (BBB+ bis BBB-) bis "sehr gut" (A- bis A+) ermittelt.

In allen Fällen lägen die von den Analysten der GBC AG ermittelten Bonitätskennzahlen jeweils deutlich oberhalb der Erwartungswerte bzw. der Regressionsgeraden. Der EBITDA-Zinsdeckungsgrad liege 107%, der Verschuldungsgrad 371% und das Risk Bearing Capital 75% über der Regressionsgeraden.

Wir halten das German Real Estate ETP daher weiterhin für stark überdurchschnittlich attraktiv, so Cosmin Filker und Marcel Goldmann, Analysten der GBC AG. (Ausgabe vom 13.05.2024) (14.05.2024/alc/a/a)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.

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