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6,50% GEWA Tower-Projektanleihe bietet gute Aussichten für Anleiheinvestoren - Anleiheanalyse
17.03.14 08:29
fixed-income.org
Wolfratshausen (www.anleihencheck.de) - Laut Christian Schiffmacher, Experte von "fixed-income.org" - Die Plattform für Emittenten und Investoren am Anleihemarkt - bietet die Projektanleihe (ISIN DE000A1YC7Y7 / WKN A1YC7Y) der GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG, die vom 17.03. bis zum 21.03.2014 gezeichnet werden kann, gute Aussichten für Anleiheinvestoren.
Die Projektgesellschaft GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG plane die Errichtung des mit 107 Metern dritthöchsten Wohnturms in Deutschland. Zur Finanzierung des Projektes plane das Unternehmen die Emission einer besicherten Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 35 Mio. Euro (Mindestvolumen 30 Mio. Euro). Die Anleihe werde von der Creditreform Rating AG mit BBB eingestuft. Bei einer Laufzeit von fünf Jahren betrage der Kupon 6,50%. Die Vertrags- und Emissionsdetails würden schlüssig erscheinen. Bei Projektentwicklungen gebe es zwar branchentypische Risiken. Im direkten Vergleich zu Cloud No. 7 dürfte GEWA 5 to 1 für Anleiheinvestoren aber das eindeutig bessere Projekt sein.
Die GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG sei eine Projektgesellschaft der GEWA-Gruppe. Sie sei für die Errichtung des GEWA Towers einschließlich Umrandungsbebauung gegründet worden. Der GEWA Tower werde nach Aussage von GEWA mit einer Höhe von 107 Metern der dritthöchste Wohnturm in Deutschland sein. Das Baugebiet befinde sich auf dem so genannten Fromm Areal in Fellbach zwischen der Schorndorfer Straße / Friedrich-List-Straße / Eberhardstraße und Bühlstraße. Fellbach grenze direkt an Stuttgart und befinde sich somit mitten in einem dynamischen Wirtschaftsraum mit guter Verkehrsanbindung sowohl nach Stuttgart als auch in den Rems-Murr-Kreis.
Nach derzeitiger Planung sollten auf insgesamt 10.336 qm 65 großzügige Eigentumswohnungen entstehen. Hinzu komme ein Businesshotel mit drei bis fünf Geschossen, ca. 110 Zimmern und einer Fläche von 4.500 qm in der Umrandungsbebauung.
Der Baustart für den GEWA Tower sei für Frühjahr/Sommer 2014 und die Fertigstellung derzeit für Sommer/Herbst 2016 geplant. GEWA 5 to 1 rechne nach den derzeitigen Planungen und auf Basis der bereits abgeschlossenen Verträge mit dem Generalunternehmer mit Gesamtinvestitionskosten in Höhe von ca. 61,5 Mio. Euro, wovon ca. 2,5 Mio. Euro zur Finanzierung von Vorleistungen und zum Erwerb der Grundstücke in Form von Eigenmitteln bereits investiert worden seien.
Bis zum 4. März seien bereits 28 Wohnungen mit einer Fläche von insgesamt ca. 3.668,84 qm zu einem Verkaufspreis in Höhe von insgesamt rund 12,4 Mio. Euro durch notarielle Kaufverträge verkauft worden. Für weitere Wohnungen seien Beurkundungen über insgesamt 1.631,12 qm und einem Verkaufspreis von insgesamt rund 10,3 Mio. Euro zeitnah vereinbart und der Verkauf werde darüber hinaus weiter fortgesetzt werden.
Für den Bereich der Umrandungsbebauung des GEWA Towers habe die GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG am 13.02.2014 mit der nordic hotels Düsseldorf GmbH einen Hotelmietvertrag über 20 Jahre mit Verlängerungsoptionen geschlossen. Laut dem Immobilienbewertungsgutachten der FERI EuroRating Services AG vom 17.12.2013 sei für den GEWA Tower inklusive Business Hotel bei Fertigstellung entsprechend den derzeitigen Planungen ein Wert von 66,5 Mio. Euro ermittelt worden.
Der Emissionserlös in Höhe von voraussichtlich netto 33 Mio. Euro (nach Abzug der Kosten) solle dazu verwendet werden, den GEWA Tower einschließlich Umrandungsbebauung zu errichten. Dabei sollten zunächst Vorfinanzierungen wie folgt zurückgeführt und Zinsen hinterlegt werden:
- Ein Betrag in Höhe von voraussichtlich rund 4,6 Mio. Euro zuzüglich Zinsen und Kosten solle genutzt werden, um das Darlehen der Merkur Bank KGaA zurückzuzahlen. In Folge dessen würden die erstrangigen Grundschulden über einen Betrag in Höhe von insgesamt rund 8,8 Mio. Euro auf den Grundstücken der Emittentin für den GEWA Tower einschließlich der Umrandungsbebauung zugunsten der Merkur Bank frei werden und sollen anschließend gelöscht werden.
- Weiterhin solle ein Betrag in Höhe der Zinsen auf die 6,50% Schuldverschreibungen 2014/2018, der am 24.03.2015 und am 24.03.2016 zu zahlen sei, beim Treuhänder verbleiben.
- Die weiteren Erlöse sollten dazu verwendet werden, den GEWA Tower mit Wohnungen und dem geplanten Businesshotel in der Umrandungsbebauung zu errichten. Der Verwendungszweck umfasse auch Kosten für den Erwerb von Grundstücken, Zahlungen an Projektpartner einschließlich Provisionen, Auftragnehmer und Gutachter, Kosten und Mittel für Umbauten angrenzender Straßen zu denen die Emittentin verpflichtet sei, eventuelle Pre-Opening-Zahlung an den Hotelmieter, Maklerkosten sowie voraussichtlich die Beschaffung der Betriebsausstattung des Hotels (Einrichtungsgegenstände und Inventar) sowie die laufende Geschäftsführung der Emittentin.
Die Ansprüche der Anleihegläubiger würden durch Bestellung erstrangiger Grundschulden in Höhe von insgesamt 35 Mio. Euro zuzüglich 18% p.a. Kosten und Zinsen (nach Rückführung des Darlehens an die Merkur Bank KGaA und Löschung der entsprechenden Grundschulden) im 60%igen Beleihungsauslauf gemäß FERI Wertgutachten besichert. Als weitere Sicherheiten trete die Emittentin darüber hinaus die folgenden Ansprüche und Rechte an die Anleihegläubiger ab:
- Ansprüche aus der Vermietung des geplanten Businesshotels in der Umrandungsbebauung des GEWA Tower aus dem bereits abgeschlossenen Mietvertrag;
- Vergütungsansprüche gegenüber den Wohnungskäufern (sofern nach MaBV rechtlich zulässig);
- Ansprüche und Rechte aus Versicherungen, und zwar insbesondere die Ansprüche aus der Bauherrenhaftpflicht und Bauwesenversicherung, die die Emittentin im Zusammenhang mit der Errichtung des GEWA Towers einschließlich Umrandungsbebauung abschließe und abgeschlossen habe (soweit rechtlich zulässig);
- Ansprüche und Rechte aus Verträgen mit dem Generalunternehmer samt etwaiger Vertragserfüllungsbürgschaften.
Für einen Vergleich biete sich die Anleihe der Cloud No. 7 GmbH an, denn die Gesellschaft realisiere ebenfalls einen Wohnturm mit Hotel, und das nur wenige Kilometer entfernt. Cloud No. 7 entwickle ein 4 Sterne-Superior-Hotel mit 170 Zimmern, das von Steigenberger betrieben werde. Zudem würden im Gebäude 53 exklusive Eigentumswohnungen entstehen.
Für Anleiheinvestoren sei der GEWA Tower das eindeutig bessere Projekt. So biete der GEWA Tower eine umfangreichere Besicherung, der Verkauf der Wohnung laufe deutlich erfolgreicher und GEWA dürfte für das Hotel wesentlich leichter einen Käufer finden. Denn bei GEWA entstehe es in einem Halbkreis um den Wohnturm und befinde sich damit nicht in Teileigentum. Bei Cloud No. 7 würden sich die Wohnungen über dem Hotel befinden, ein potenzieller Hotelkäufer würde das Objekt in Teileigentum mit zahlreichen Besitzern der Eigentumswohnungen erwerben.
GEWA habe zudem einen 20-jährigen Pachtvertrag mit nordic hotels abschließen können, der um zweimal fünf Jahre verlängert werden könne. Der Pachtvertrag sehe eine feste Pacht vor. Bei Cloud No. 7 enthalte der Pachtvertrag hingegen eine umsatzabhängige Pacht. Zudem sei der Kupon bei GEWA mit 6,50% höher als bei Cloud No. 7 mit 6,00%.
Die Idee, den drittgrößten Wohnturm Deutschlands in Fellbach zu errichten, klinge zunächst ungewöhnlich. Doch offensichtlich werde das Projekt am Markt angenommen, so hätten für 28 Wohnungen bereits notarielle Kaufverträge abgeschlossen werden können. Aus Sicht von Anleiheinvestoren sei der GEWA Tower in nahezu allen Punkten signifikant besser als die in Bondm notierte Projektgesellschaft Cloud No. 7, für die wohl lediglich der Glamourfaktor sprechen dürfte.
Insbesondere das Hotelkonzept überzeuge. Denn das Hotel befinde sich bei GEWA nicht in Teileigentum, der Pachtvertrag sehe eine feste Pacht über 20 Jahre vor. Dafür sollte sich problemlos ein Käufer finden lassen. Cloud No. 7 dürfte da schon deutlich größere Probleme haben. Kritisch sei der gewagte Zeitplan zu sehen, so müsse bis Ende des Monats eine feste Finanzierungszusage stehen, ansonsten entfalle die Baugenehmigung. Der Erfolg von GEWA 5 to 1 werde vom Verkauf der verbleibenden Wohnungen abhängen, mit dem derzeitigen Verkaufsstand sollte GEWA jedoch gut im Plan liegen.
Für ein Investment spricht zudem die umfangreiche Besicherung, so die Experten von "fixed-income.org". Insgesamt dürfte GEWA zu den besseren Projektfinanzierungsgesellschaften in Mittelstandssegmenten zählen. Damit biete der GEWA Tower auch für Anleiheinvestoren gute Aussichten. (Ausgabe vom 16.03.2014) (17.03.2014/alc/a/a)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
Die Projektgesellschaft GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG plane die Errichtung des mit 107 Metern dritthöchsten Wohnturms in Deutschland. Zur Finanzierung des Projektes plane das Unternehmen die Emission einer besicherten Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 35 Mio. Euro (Mindestvolumen 30 Mio. Euro). Die Anleihe werde von der Creditreform Rating AG mit BBB eingestuft. Bei einer Laufzeit von fünf Jahren betrage der Kupon 6,50%. Die Vertrags- und Emissionsdetails würden schlüssig erscheinen. Bei Projektentwicklungen gebe es zwar branchentypische Risiken. Im direkten Vergleich zu Cloud No. 7 dürfte GEWA 5 to 1 für Anleiheinvestoren aber das eindeutig bessere Projekt sein.
Nach derzeitiger Planung sollten auf insgesamt 10.336 qm 65 großzügige Eigentumswohnungen entstehen. Hinzu komme ein Businesshotel mit drei bis fünf Geschossen, ca. 110 Zimmern und einer Fläche von 4.500 qm in der Umrandungsbebauung.
Der Baustart für den GEWA Tower sei für Frühjahr/Sommer 2014 und die Fertigstellung derzeit für Sommer/Herbst 2016 geplant. GEWA 5 to 1 rechne nach den derzeitigen Planungen und auf Basis der bereits abgeschlossenen Verträge mit dem Generalunternehmer mit Gesamtinvestitionskosten in Höhe von ca. 61,5 Mio. Euro, wovon ca. 2,5 Mio. Euro zur Finanzierung von Vorleistungen und zum Erwerb der Grundstücke in Form von Eigenmitteln bereits investiert worden seien.
Bis zum 4. März seien bereits 28 Wohnungen mit einer Fläche von insgesamt ca. 3.668,84 qm zu einem Verkaufspreis in Höhe von insgesamt rund 12,4 Mio. Euro durch notarielle Kaufverträge verkauft worden. Für weitere Wohnungen seien Beurkundungen über insgesamt 1.631,12 qm und einem Verkaufspreis von insgesamt rund 10,3 Mio. Euro zeitnah vereinbart und der Verkauf werde darüber hinaus weiter fortgesetzt werden.
Für den Bereich der Umrandungsbebauung des GEWA Towers habe die GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG am 13.02.2014 mit der nordic hotels Düsseldorf GmbH einen Hotelmietvertrag über 20 Jahre mit Verlängerungsoptionen geschlossen. Laut dem Immobilienbewertungsgutachten der FERI EuroRating Services AG vom 17.12.2013 sei für den GEWA Tower inklusive Business Hotel bei Fertigstellung entsprechend den derzeitigen Planungen ein Wert von 66,5 Mio. Euro ermittelt worden.
Der Emissionserlös in Höhe von voraussichtlich netto 33 Mio. Euro (nach Abzug der Kosten) solle dazu verwendet werden, den GEWA Tower einschließlich Umrandungsbebauung zu errichten. Dabei sollten zunächst Vorfinanzierungen wie folgt zurückgeführt und Zinsen hinterlegt werden:
- Ein Betrag in Höhe von voraussichtlich rund 4,6 Mio. Euro zuzüglich Zinsen und Kosten solle genutzt werden, um das Darlehen der Merkur Bank KGaA zurückzuzahlen. In Folge dessen würden die erstrangigen Grundschulden über einen Betrag in Höhe von insgesamt rund 8,8 Mio. Euro auf den Grundstücken der Emittentin für den GEWA Tower einschließlich der Umrandungsbebauung zugunsten der Merkur Bank frei werden und sollen anschließend gelöscht werden.
- Weiterhin solle ein Betrag in Höhe der Zinsen auf die 6,50% Schuldverschreibungen 2014/2018, der am 24.03.2015 und am 24.03.2016 zu zahlen sei, beim Treuhänder verbleiben.
- Die weiteren Erlöse sollten dazu verwendet werden, den GEWA Tower mit Wohnungen und dem geplanten Businesshotel in der Umrandungsbebauung zu errichten. Der Verwendungszweck umfasse auch Kosten für den Erwerb von Grundstücken, Zahlungen an Projektpartner einschließlich Provisionen, Auftragnehmer und Gutachter, Kosten und Mittel für Umbauten angrenzender Straßen zu denen die Emittentin verpflichtet sei, eventuelle Pre-Opening-Zahlung an den Hotelmieter, Maklerkosten sowie voraussichtlich die Beschaffung der Betriebsausstattung des Hotels (Einrichtungsgegenstände und Inventar) sowie die laufende Geschäftsführung der Emittentin.
- Ansprüche aus der Vermietung des geplanten Businesshotels in der Umrandungsbebauung des GEWA Tower aus dem bereits abgeschlossenen Mietvertrag;
- Vergütungsansprüche gegenüber den Wohnungskäufern (sofern nach MaBV rechtlich zulässig);
- Ansprüche und Rechte aus Versicherungen, und zwar insbesondere die Ansprüche aus der Bauherrenhaftpflicht und Bauwesenversicherung, die die Emittentin im Zusammenhang mit der Errichtung des GEWA Towers einschließlich Umrandungsbebauung abschließe und abgeschlossen habe (soweit rechtlich zulässig);
- Ansprüche und Rechte aus Verträgen mit dem Generalunternehmer samt etwaiger Vertragserfüllungsbürgschaften.
Für einen Vergleich biete sich die Anleihe der Cloud No. 7 GmbH an, denn die Gesellschaft realisiere ebenfalls einen Wohnturm mit Hotel, und das nur wenige Kilometer entfernt. Cloud No. 7 entwickle ein 4 Sterne-Superior-Hotel mit 170 Zimmern, das von Steigenberger betrieben werde. Zudem würden im Gebäude 53 exklusive Eigentumswohnungen entstehen.
Für Anleiheinvestoren sei der GEWA Tower das eindeutig bessere Projekt. So biete der GEWA Tower eine umfangreichere Besicherung, der Verkauf der Wohnung laufe deutlich erfolgreicher und GEWA dürfte für das Hotel wesentlich leichter einen Käufer finden. Denn bei GEWA entstehe es in einem Halbkreis um den Wohnturm und befinde sich damit nicht in Teileigentum. Bei Cloud No. 7 würden sich die Wohnungen über dem Hotel befinden, ein potenzieller Hotelkäufer würde das Objekt in Teileigentum mit zahlreichen Besitzern der Eigentumswohnungen erwerben.
GEWA habe zudem einen 20-jährigen Pachtvertrag mit nordic hotels abschließen können, der um zweimal fünf Jahre verlängert werden könne. Der Pachtvertrag sehe eine feste Pacht vor. Bei Cloud No. 7 enthalte der Pachtvertrag hingegen eine umsatzabhängige Pacht. Zudem sei der Kupon bei GEWA mit 6,50% höher als bei Cloud No. 7 mit 6,00%.
Die Idee, den drittgrößten Wohnturm Deutschlands in Fellbach zu errichten, klinge zunächst ungewöhnlich. Doch offensichtlich werde das Projekt am Markt angenommen, so hätten für 28 Wohnungen bereits notarielle Kaufverträge abgeschlossen werden können. Aus Sicht von Anleiheinvestoren sei der GEWA Tower in nahezu allen Punkten signifikant besser als die in Bondm notierte Projektgesellschaft Cloud No. 7, für die wohl lediglich der Glamourfaktor sprechen dürfte.
Insbesondere das Hotelkonzept überzeuge. Denn das Hotel befinde sich bei GEWA nicht in Teileigentum, der Pachtvertrag sehe eine feste Pacht über 20 Jahre vor. Dafür sollte sich problemlos ein Käufer finden lassen. Cloud No. 7 dürfte da schon deutlich größere Probleme haben. Kritisch sei der gewagte Zeitplan zu sehen, so müsse bis Ende des Monats eine feste Finanzierungszusage stehen, ansonsten entfalle die Baugenehmigung. Der Erfolg von GEWA 5 to 1 werde vom Verkauf der verbleibenden Wohnungen abhängen, mit dem derzeitigen Verkaufsstand sollte GEWA jedoch gut im Plan liegen.
Für ein Investment spricht zudem die umfangreiche Besicherung, so die Experten von "fixed-income.org". Insgesamt dürfte GEWA zu den besseren Projektfinanzierungsgesellschaften in Mittelstandssegmenten zählen. Damit biete der GEWA Tower auch für Anleiheinvestoren gute Aussichten. (Ausgabe vom 16.03.2014) (17.03.2014/alc/a/a)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.