hab trotzdem nochmal nachgelegt zu 57

 

 

der nav wird weiter stark steigen weil einfach die zinsen fallen und dies bei gag erheblich in den nav bewertet wird.
 

nav sollte >200 sein aktuell  

nav von ca. 200 bei kurs ca. 55 wo gibts das noch?  

FFO 2015e ca. €5,28

NAV 2015e wegen Basiszins und discontrate ca. €167 -> €200


aktueller Kurs €54


wenn man das in Relation zu Vonovia setzt wäre der faire Kurs FFO = €128,8
Faire Kurs NAV wäre dann = €243,00
die goldene Mitte wäre dann €185 womit der Kurs quasi 70% Abschlag zum Fair value hat

und das bei Köln, vollvermietung und kein Finanzierungsproblem mit vollem Suport der Stadt

es gibt halt 2 Probleme
1) die Dividende ist mit 10% FFO aussergewöhnlich niedrig für Immos (Vonovia 78%)
2) Die Rendite zum NAV ist aussergewöhnlich gering GAG = 2,5%    VNOVIA = 5%
d.h. GAG ist aussergewöhnlich Mieterfreundlich da zu 98% im Besitz der Stadt Köln



 

Wenn ich die Kaltmiete oder den FFO nehme und Vonovia mit 1,2 und GAG mit 5 ansetzte komme ich auf einen Fair value von ca. €125 für GAG was immerhin einen 100% Aufschlag ist

der NAV dürfte aufgrund der  Zinsentwicklung die €200 erreicht haben
die ebitda Marge von 44% bei GAG ist aber sehr schlecht weil wohl sehr Mieterfreundlich und die Dividendenausschüttung von 10% ffo ist ein Witz
die Finanzierungskosten erstaunlich hoch
Köln als Lage der Immos und die Immos selber laut Prospekt sind aber 1a
werde aber weiterkaufen da man für 358 GAG Aktien quasi eine Kölner Wohnung kaufen kann
werde also auf 200stk aufstocken dann ist also gut
 

 

hab nun 2000stk mit EK 57  

Der Betonwert ist aktuell 4,6mrd EUR
d.h. Pro Wohnung/Gewerbe im Schnitt 107t Euro
pro qm €1608

Pro 389 Aktien kann man eine Einheit erwerben (aktuell 21t)
Jede Einheit ist mit Schnitt 37k Schulden belastet = gute 34% ltv

Mietüberschuss pro Einheit = €1945
d.h. Reinrendite gute 9,3%
für Immobilien in Köln sind das extrem gute Werte

aktuell wird vom Mietüberschuss aber nur €194 = 10% ausbezahlt und der Rest geht aufs Sparbuch

Aufgrund der Bewertung über die Zinsen müsste aber eigentlich nochmal eine Aufwertung der Bestände kommen was die ganze Geschichte noch besser machen wird



 

hab nun 2200 und werde vermutlich auf 3000 aufbauen  

nun 2500stk EK 56,5 oder sowas  

nun 2800stk EK 56,5 oder sowas  

aber der nav dürfte sich aktuell im bereich von €200 bewegen bei rein Kölner bestände insofern ist das eine einmalige chance  

https://www.immobilien-zeitung.de/135638/...anieren-nur-instandsetzen  

Für Käufer betrug der Preisanstieg in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt im Zeitraum von Januar 2015 bis Januar 2016 im Schnitt 4,9 Prozent – für Mieter dagegen nur 2,7 Prozent. Die höchste Kaufpreissteigerung verzeichnet Köln mit 10,7 Prozent.


Nav könnte aktuell bei €200 sein  

Die meisten immo Buden sind mit dem Kurs schon auf oder über dem nav
Die gag ist mit Köln only extrem gut aufgestellt
Der aktuelle nav vom 1.1.2015 War 171 Euro
2015 sind aber die Kölner Preise weiter explodiert und aktuell schätze ich einen nav von 200
Beim aktuellen Kurs von 56 ist das ein Abschlag von ca. 70%
Wahnsinn kann ich nur sagen  

Gag macht aus 171 nav  4.99 ffo
Vonovia macht aus 30 nav  ca. 1.20 ffo
In gewissem Sinne macht vonovia mehr aus den asset
In vonovia gerechnet wäre 120 fairer Preis

Wsg  hat glaube ich 1.9 ffo für 2016 angekündigt und wird aktuell mit 78 gehandelt

Die gag bietet für 5.00 ffo satte 171 nav bei schlankem 56 Kurs
Schnäppchen Alarm würde ich sagen
Die 2015fy zahlen sind ja noch nicht bekannt aber denke an 5.50 ffo und 200 nav
 

bin schon gespannnt auf den FFO und NAV
Köln boomt ja ohne ende aktuell  

 

es scheint GAG kauft eigene Aktien weiter auf bzw Aktien von Mieter werden nach Mietvertragsende zurückgegeben (es kommen noch 300k Aktien = 2%)

aktuell Ausgegebnes Kapital 16.309.551

Dividende 0,50

ffo und nav noch unklar nav zum 1.1.2015 war €171

 

ffo zwischen 4,50 und 5 euro
nav nach IAS sollte bei ca. €190 liegen

da bei GAG die Immobilien aber zu Anschaffungspreisen inkl Abschreibung bewertet sind finde ich die offizielle Bilanz total verzerrt weil der NAV quasi nicht benutzt wird

Um mal ein Beispiel zu nennen stehen die Wohnungen aus dem Mieter werden Käufer programm mit glaube ich €100-€150/qm in den Büchern und werden dann mit €1400 verscherbelt

 

15.998.746


ich habe alle Mieteraktien (310k) nun auch abgezogen weil die quasi nur Kaution sind und beim Auszug wieder an die GAG gehen. Die eingezogenen Aktien werden NICHT wieder an den Nachmieter ausgegben

d.h. der Base NAV zum 1.1.2015 hat sich auf €175 erhöht