Man kann ja auch mal positiv denken.  

Das IfW Kiel berichtet, dass reguläre Mietinserate in 37 Städten seit 2015 um 22% zurückgehen, während möblierte unbefristete Angebote stark zunehmen. Laut GREIX steigen die Angebotsmieten im ersten Quartal um 0,5% zum Vorquartal und 2,9% zum Vorjahr; Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) plant für befristete möblierte Vermietungen eine Höchstfrist von sechs Monaten und einen Möblierungszuschlag von maximal 5%.  

Und das hier ist die Konsequenz

"Trotz Mietpreisbremse müssen Wohnungssuchende in Großstädten heute im Schnitt 44 Prozent mehr zahlen als vor zehn Jahren. In Berlin sind es sogar 69 Prozent mehr - der höchste Zuwachs bundesweit...."

https://www.zdfheute.de/wirtschaft/...tadt-anstieg-wohnungen-100.html33682941  

Gesetz dem Fall ich haette 10.000 Vonovia .
Wenn ich nun die Dividende steuerfrei bekomme und würde nach der Ausschüttung,
9999 Aktien verkaufen. Lediglich 1 Aktie bleibt eingebucht.

Bei anderen Aktien die die Div steuerfrei auszahlen würde dann in so einem Fall die
Div nicht nachträglich versteuert, splange nur noch mind. 1 Aktie eingebucht ist.

Was haltet Ihr davon ?  

der Anschaffungspreis pro Aktie rechnerisch vermindert. Bei jeder Aktie, die du verkaufst, versteuerst du jeweils die neue Differenz zu ihrem Anschaffungspreis.  

Sollte eigentlich bekannt sein.  

Darum macht das halten von Venovia besonders Sinn, wenn die steuerfreien Beträge ausgeschöpft sind.  

dann ist das schweizerkäse was mir da jemand erzählt hat..
Nur 1 Aktie halten  .....ha ha.
Naja, das  heisst jetzt die Aktie ewig halten, jedesmal Div kassieren,
aber irgendwann, wenn auch nach 10 jahren wird der Kurs zurückgerechnet.
Das heisst 10mal Div , das wären bei einem jetzigen Kurs von 24 Euro  minus
10 mal 1,25       dann wäre der Kaufkurs bei 24 minus ca 12 euro.....also 12 Euro

und dann den Unterschied versteuern......also von dem her  ists eigentlich egal
ob man gleich die quellensteuer zahlt  oder später....auskommen tut man dem Finanzamt nieee.

also worin liegt der SINN  der Steuerfreien  Div  

könnte darin liegen, dass die auf diese Weise gezahlte Dividende mit einem Verlust aus Aktienverkäufen verrechnet wird.
Eine aus dem Betriebsgewinn gezahlte Dividende wird grundsätzlich versteuert mit der Kapitalertragssteuer und kann nicht mit Verlusten aus Aktienverkäufen verrechnet werden.

33683682  

Was du aber hättest, du hast den Steuerstundungseffekt. Wie lang das noch so bleibt, ist auch dahingestellt. Steuern erst nach 30 Jahren zahlen kann natürlich sinnvoll sein. Aber sich deshalb für so eine Einzel-Aktie entscheiden? Dann kannst auch n thesaurierenden Fond nehmen. Durch die interne Reinvestition steigt der Kruswert und erst bei Verkauf versteuerst du denn Kursgewinn.

Und solltest du zufällig in einem Jahr mal kein Einkommen haben, kannst du ja eine Günstigerprüfung machen und brauchst bis zu 12T € nicht versteuern. (Wenn du nicht Einkommen unter Progressionsvorbehalt hast.)

Ob es wirklich Sinn macht bröckchenweise gegen andere Kursverlust hier rauszugehen, hängt von deinem Depot ab. Hin und her macht Taschen leer. Die Bank gewinnt immer (wenn se Gebühren erhebt). Ausserdem ist es irgendwie lustig, wenn Leute sich mehr oder minder freuen, dass sie einen Verlustvortrag machen können bzw den Verlust verrechnen können. Also ich zahl lieber Steuern auf Gewinne, als Verluste zu haben. Die Verluste dürfen wegen mir andere machen.

Am Ende sind es [am AlersvorsorgeDepot] unbedeutende Grenzfälle, die du hier zur Steueroptimierung nutzen kannst. Und das kann man alles noch so schön fantasieren. Dann wird die AG übernommen oder es findet ein de-Listing statt und das kommt grad zum falschen Zeitpunkt. Da kann Buffet noch so schön sagen, dass man bereit sein muss, eine Aktie 10 Jahre zu halten. Wenn man die Optin nicht mehr hat, ....
Wenn du jedes Jahr den KSt-Freibetrag ausschöpft (sei es durch Verkauf oder Divis), hast du schon 90% der Steueroptimierung des Kleinanlegers erledigt.  

Prognose für die finanzielle Stabilität und die Dividendenausschüttung von Vonovia im Jahr 2026 wird durch mehrere operative und bilanzielle Kennzahlen aus dem Geschäftsbericht 2025 und dem aktuellen Ausblick gestützt:
1. Operative Ertragskraft (Cashflow-Basis)

   Adjusted EBITDA Total: Diese Kennzahl für die operative Ertragskraft stieg 2025 auf 2,801 Mrd. € (+6,0 %). Für 2026 wird eine weitere Steigerung auf 2,95 bis 3,05 Mrd. € prognostiziert.
   Adjusted EBT (bereinigter Vorsteuergewinn): Als Basis für die Dividende lag dieser 2025 bei 1,904 Mrd. € (2,29 € je Aktie). Die Prognose für 2026 sieht hier stabil 1,9 bis 2,0 Mrd. € vor.
   Mietwachstum: Ein organisches Mietwachstum von 4,1 % (2025) und eine prognostizierte Fortsetzung bei ca. 4,2 % für 2026 sorgen für stetig steigende Cashflows.

2. Schuldentragfähigkeit und Liquidität

   LTV (Loan-to-Value): Der Verschuldungsgrad konnte bis Ende 2025 auf 45,4 % gesenkt werden (Vorjahr: 47,7 %). Das Ziel ist eine weitere Senkung auf ca. 40 % bis 2028.
   ICR (Interest Coverage Ratio): Mit einem Zinsdeckungsgrad von 3,8x liegt Vonovia deutlich über dem internen Zielwert von mindestens 3,5x. Das bedeutet, das operative Ergebnis deckt die Zinszahlungen fast vierfach.
   Net Debt/EBITDA: Das Verhältnis der Nettoschulden zum EBITDA verbesserte sich auf 13,8x (von 15,1x), was den effizienteren Umgang mit Schulden belegt.

3. Diversifikation und Sicherheit

   Non-Rental-Beitrag: Der Anteil von Geschäftsfeldern außerhalb der Vermietung (z. B. Services, Verkauf) am EBITDA stieg von 10 % (2024) auf 13 % (2025) und soll 2026 mindestens 15 % erreichen.
   Ausschüttungsquote: Die Dividende von 1,25 € entspricht einer Quote von 50–60 % des Adjusted EBT. Dies bietet einen Sicherheitspuffer, da fast die Hälfte des bereinigten Gewinns im Unternehmen verbleibt, um Schulden zu bedienen.

Diese Kennzahlen zeigen, dass die Dividende nicht "auf Substanz" gezahlt wird, sondern durch wachsende operative Gewinne und eine sich verbessernde Bilanzstruktur gedeckt ist.  

alles hängt von ihm ab.
 

sehr schade..dachte wir bleiben über 24€ heute....  

Es spricht für Dich, dass Du das Positive vorrangig sehen möchtest.

Leider führt das manchmal an der erkennbaren und ernüchternden Realität vorbei.

Ich hoffe mit Dir auf positive Meldungen in naher Zukunft von Vonovia, zumal am 05. Mai die Q 1 veröffentlicht werden und am 21.05. die Dividende beschlossen wird.
Ich werde mich Ende der Woche kräftig positionieren.33682256  

Vonovia treibt mit einem massiven Ausbau von Photovoltaik-Anlagen eine strategische Neuausrichtung voran und erschließt sich damit neue Einnahmequellen abseits der klassischen Vermietung. Parallel setzt der Konzern auf industrielle Sanierungsmethoden, um Kosten zu senken und die energetische Modernisierung zu beschleunigen. Trotz stabiler Kennzahlen bleibt der steigende Refinanzierungsdruck durch hohe Zinsen eine zentrale Herausforderung für die kommenden Jahre.
Strategiewechsel: Solarstrom als zweites Ertragsstandbein

Vonovia richtet seinen Blick zunehmend über das klassische Mietgeschäft hinaus und investiert gezielt in neue Einnahmequellen. Im Zentrum steht ein ambitioniertes Photovoltaik-Programm: Bis Ende 2026 sollen Anlagen mit einer Leistung von 300 Megawatt Peak installiert sein – vier Jahre früher als ursprünglich geplant. Insgesamt fließen rund 400 Millionen Euro in den Ausbau.

Ein Schwerpunkt liegt auf urbanen Ballungsräumen. In Berlin entstehen Solaranlagen auf einer Fläche von 15 Fußballfeldern, die mehr als 8.000 Haushalte mit Energie versorgen können. Das zugrunde liegende Geschäftsmodell kombiniert günstigeren Strom für Mieter mit stabilen Einnahmen für den Konzern aus Stromverkauf und Mieterstrom-Konzepten. Im Unterschied zur klassischen Vermietung unterliegt dieses Segment geringeren regulatorischen Eingriffen, insbesondere bei Preisgestaltungen – ein Vorteil in einem politisch stark regulierten Umfeld.

Industrialisierung der Sanierung: Fassaden aus der Fabrik

Parallel treibt Vonovia die Effizienz im Bestandsgeschäft voran. Gemeinsam mit dem Schweizer Unternehmen Nokera setzt der Konzern auf vorgefertigte Fassadenelemente, die industriell produziert und vor Ort montiert werden. Dieses Verfahren reduziert Bauzeiten, minimiert Belastungen für Mieter und verspricht sinkende Kosten pro Einheit durch Skaleneffekte.

Erste Projekte mit rund 1.000 Wohnungen befinden sich bereits in der Umsetzung, unter anderem in Heidenheim und Langenfeld. Auch wenn sich das Modell noch in einer frühen Phase befindet, deutet vieles darauf hin, dass dieser industrielle Ansatz die Geschwindigkeit energetischer Sanierungen deutlich erhöhen könnte – ein entscheidender Faktor angesichts steigender Anforderungen an Gebäudeeffizienz.

Solide Kennzahlen, hoher Refinanzierungsdruck

Operativ zeigt sich Vonovia stabil. Das bereinigte EBITDA erreichte 2025 insgesamt 2,801 Milliarden Euro, bei einer hohen Vermietungsquote von 97,9 Prozent. Für 2026 stellt das Management einen weiteren Anstieg auf 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro in Aussicht.
Gleichzeitig bleibt das Zinsumfeld eine zentrale Herausforderung. In den Jahren 2026 und 2027 werden Anleihen im Volumen von über fünf Milliarden Euro fällig. Refinanzierungen werden durch Bauzinsen von bis zu vier Prozent deutlich teurer. Vonovia hat darauf bereits mit der Emission von Eurobonds sowie einer Yen-Anleihe reagiert. Zudem soll die Loan-to-Value-Quote bis 2028 von aktuell 45,4 Prozent auf etwa 40 Prozent reduziert werden.

Neue Führung, wichtige Termine im Blick

Auch personell unterstreicht der Konzern seinen strategischen Kurs. Katja Wünschel übernimmt zum 1. Juni 2026 die Position der Chief Development Officer und folgt auf Daniel Riedl. Zuvor war sie seit 2022 als CEO bei RWE Renewables für das Geschäft mit Onshore-Wind- und Solarparks verantwortlich. Ihre Ernennung passt zur verstärkten Ausrichtung auf erneuerbare Energien.

Kurzfristig richten sich die Blicke auf zwei wichtige Termine: Am 7. Mai veröffentlicht Vonovia die Quartalszahlen für das erste Quartal 2026. Diese dürften Aufschluss darüber geben, ob der operative Cashflow die hohen Investitionen bei gleichzeitig gestiegenen Finanzierungskosten tragen kann. Bereits am 30. April steht zudem die nächste Zinsentscheidung der EZB an. Der Leitzins liegt seit Juni 2025 unverändert bei 2,0 Prozent. Eine anhaltende Zinspause könnte den Bewertungsdruck auf das Immobilienportfolio von 84,45 Milliarden Euro verlängern, während eine Zinssenkung neue Impulse für die Aktie liefern könnte, die seit ihrem Jahreshoch von 30,31 Euro deutlich nachgegeben hat.  

was Du da schreibst, Dann muss die ja bald steigen.

Vielleicht sehen wir noch vor Div. Ausschüttung die 30 Euro  

30 €  

Ende Februar waren wir bereits bei 28,69. Dann kam Trump.
Im Grunde kann der Iran Spuk jeden Tag vorbei sein.
Egal ob es einen vernünftigen Kompromiss gibt, oder nicht.
Trump ist so dreist das er auch bei einem unvorteilhaften Ausgang einfach "Mission completed" posaunt.

Die Lager dürften mittlerweile voll sein und der Ölpreis könnte rapide abstürzen.
Drastisch fallende Zinsen wären die Folge. Gleichzeitig Q1 und Dividende voraus. Ein Shortsqueeze könnte uns satt über die 30 Euro katapultieren.

33686293  

genau so sehe ich es auch

kann schnell gehen  

dividende lockt

 

Heute ist in der Tagespresse zu lesen der Rolf Buch bekommt auch wegen einer Wettbewerbsklausel monatlich 275.000€ für 24 Monate gezahlt.
Reicht es nicht, dass er den Kurs halbierte?
Da wird er dafür auch noch belohnt? Wie krank ist das denn, er bekommt 8,5 Millionen Euro zum Abschied.
Dazu passt das Grinsen auf dem Foto in der Zeitung.
Da hätte man besser für sanieren können, aber warum rege ich mich darüber eigentlich auf?
Allen Investierten weiterhin viel Glück.  

das sind doch Peanuts für so eine Aktie.
Wichtig ist das der Buch weg ist, nun kann nichts mehr schiefer gehen.  

die Zahlen sind gut, Div passt.
Die kommt schon wieder auf Höchstände.
Nur Geduld.  

leider hängt die Aktie viel zu stark an den Zinsen:

Steigen die Zinsen, belastet dies das Portfolio und die Immobilien werden abgewertet. Auch wenn dies nur Buchverluste sind, schauen die Investoren halt auf solche Zahlen.
In Zeiten der negativen Leitzinsen stieg aus dem gleiche Grund die Aktie auf über 50€.

Ich denke, dass das für Langfristanleger nicht ganz so relevant ist, aber kurzfristig sehe ich hier die 30€ leider nicht.
Bin leider auch noch im Minus, aber relativ entspannt, da auf Sicht von 5-10 Jahren inkl. steigender Divi noch einiges Potenzial hier drin steckt :-)
 

der Frust der Anleger ist vielleicht auch gross wegs der Nachricht der Mio Abfindung vom H. Buch.
Vielleicht hat er es garnicht so schlecht bedacht immer wieder einkaufen, verständlich bei den
billigen Zinsen.
Der neue CEO hat halt nun hart zu kämpfen, Schulden abzubauen, wer weiss ob das richtig ist ?

Die Zeit der niedrig Zinsen wir auch wieder kommen.

Drinbleiben, erst wenn das Gros drin ist, dann steigt die.  

Investitionsthese
Der Aktienkurs von Vonovia ( VONOY , VNNVF ) [VNA] erlebte in diesem Jahr starke Schwankungen. Nach einem kräftigen Start mit einem Plus von 17 % auf 28,70 EUR bis zum 27. Februar fiel der Kurs um 18 % auf 21,56 EUR. Grund für den starken Rückgang waren der Beginn des Konflikts im Nahen Osten und die damit einhergehende Inflationsangst. Obwohl VNA empfindlich auf steigende Zinsen reagiert, werden die Strategien zur Förderung des zukünftigen Wachstums der Geschäftstätigkeit von VNA fortgesetzt, und ich prognostiziere für die kommenden Jahre zweistellige Renditen. Darüber hinaus erhalten Aktionäre 1 EUR Eigenkapital für 0,50 EUR, da VNA einen Nettoinventarwertabschlag von rund 50 % aufweist. VNA zahlt außerdem eine Dividende, die beim aktuellen Aktienkurs (23,50 EUR) eine Rendite von rund 5,4 % bietet.

Unternehmensübersicht
Vonovia ist das größte Immobilienunternehmen Europas mit einer Marktkapitalisierung von 18 Milliarden Euro bei einem Aktienkurs von 21,56 Euro. Der Unternehmenswert beträgt 42,6 Milliarden Euro, die liquiden Mittel 3,6 Milliarden Euro und die Nettoverschuldung 39,4 Milliarden Euro. Das bereinigte EBITDA für das Geschäftsjahr 2025 liegt bei 2,8 Milliarden Euro, das bereinigte Ergebnis vor Steuern (EBT) bei 1,9 Milliarden Euro und der bereinigte Aktionärsgewinn bei 1,5 Milliarden Euro.Mietsegment: Das größte Segment basiert auf den Mieteinnahmen aus dem umfangreichen Wohnimmobilienportfolio in Deutschland, Österreich und Schweden, wie die folgende Übersicht aus der Präsentation für das 4. Quartal 2025 zeigt. Das bereinigte EBITDA aus Mieteinnahmen belief sich auf 2,44 Milliarden Euro, was einem Wachstum von 2,5 % und einem Anteil von 87 % am gesamten bereinigten EBITDA entspricht. Obwohl das organische Mietwachstum im Geschäftsjahr 2025 bei 4,1 % lag, wurde das Umsatzwachstum des Portfolios auf Basis von 539.700 Wohneinheiten erzielt. Dies entspricht einem Rückgang von rund 10.000 Wohneinheiten (Geschäftsjahr 2024: 539.700). Die gesamten Mieteinnahmen für das Geschäftsjahr 2025 beliefen sich auf 3,4 Milliarden Euro, mit einer Prognose von 3,45 bis 3,55 Milliarden Euro für das Geschäftsjahr 2026 (Geschäftsjahr 2024: 3,3 Milliarden Euro).

Darüber hinaus gibt es drei weitere, kleinere Segmente, die die verbleibenden 13 % zum bereinigten EBITDA beitragen. Das größte Segment ist das Segment „Wertschöpfung“ mit einem bereinigten EBITDA von 198 Mio. USD im Geschäftsjahr 2025. Es ist abhängig von den jährlichen Investitionen von VNA, und die Umsätze werden durch die eigenen Handwerker von VNA generiert, die Wartungs- und Modernisierungsarbeiten an den Wohnimmobilien von VNA durchführen.

Das Segment „Wiederkehrende Umsätze“ mit einem bereinigten EBITDA von 83 Mio. EUR im Geschäftsjahr 2025 generiert Erlöse aus Immobilienverkäufen an private und institutionelle Investoren. VNA veräußert jährlich rund 2.000 Einheiten mit einem Fair-Value-Anstieg von 31,8 % im Geschäftsjahr 2025 (Geschäftsjahr 2024: 2.470 verkaufte Einheiten mit einem Anstieg von +22,6 %). Der Verkauf einzelner Portfolioeinheiten richtet sich nach den zukünftigen Renditeerwartungen der Immobilie. Sollte VNA nur begrenztes Modernisierungspotenzial sowie niedrige oder keine anderen Renditeerwartungen sehen, strebt VNA den Verkauf der Immobilie an.

Das dritte Segment ist das Entwicklungssegment mit einem bereinigten EBITDA von 75 Mio. EUR im Geschäftsjahr 2025. Dieses Segment generiert Umsätze mit eigenen Entwicklungsprojekten, die entweder verkauft oder in das Portfolio von VNA aufgenommen werden. Aufgrund höherer Zinsen ab dem Geschäftsjahr 2022 stellte VNA die Investitionen in dieses Segment ein und begann erst im Geschäftsjahr 2025 wieder in die Entwicklungspipeline zu investieren. Trotz des Hochfahrens neuer Entwicklungsprojekte plant VNA im Geschäftsjahr 2028 lediglich einen Beitrag von 4–5 % zum bereinigten EBITDA. Die Profitabilität ist aufgrund gestiegener Kosten gesunken, VNA strebt jedoch eine Senkung der Entwicklungskosten pro Quadratmeter auf 3.600 EUR/m² an (Marktkosten: ca. 5.000 EUR/m²).

Hintergrund, aktuelle Situation und die Märkte von VNA
Ukraine-Konflikt und plötzlicher Zinsanstieg
Nach einer langen Phase stetig sinkender Zinsen in der Eurozone (und vielen anderen Ländern) sah sich die VNA aufgrund hoher Inflation und eines durch den Ukraine-Konflikt ausgelösten plötzlichen Zinsanstiegs mit einem völlig anderen Zinsumfeld konfrontiert. Die 5-jährigen Swap-Sätze stiegen von August 2021 (5-Jahres-Satz: -0,37 %) auf August 2023 (5-Jahres-Satz: 3,35 %) um 3,7 %. Die EZB erhöhte die Leitzinsen im gleichen Zeitraum von 0 % auf 3,75 %. Dieser plötzliche Anstieg führte zu einem Stillstand der Transaktionen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Die gestiegenen Zinsen, der geringe Cashflow und die Notwendigkeit von Transaktionen zur Kapitalbeschaffung drückten den Aktienkurs der VNA im März 2023 auf ein Mehrjahrestief von rund 15,50 EUR. Dies entsprach einem Abschlag von 75 % auf den zuletzt ausgewiesenen Nettoinventarwert (NAV) basierend auf einem NAV von 62,54 für die ersten neun Monate des Jahres 2022. In der Folge musste das Portfolio der VNA neu bewertet werden, und der Nettoinventarwert (NTA) sank im ersten Halbjahr 2024 um rund 29 % auf einen Tiefststand von 44,5. Anders als andere deutsche Wohnimmobilienunternehmen wie LEG oder TAG hat die VNA die Dividendenzahlungen jedoch nicht eingestellt, sondern die Dividende für das Geschäftsjahr 2022 um rund 50 % gekürzt (Dividende je Aktie 2022: 0,85). Die auf der Hauptversammlung vorgeschlagene Dividende je Aktie 2025 von 1,25 liegt zwar noch unter der Dividende je Aktie 2021 von 1,66, bietet aber eine Rendite von 5,4 %.

Geldbeschaffung in schwierigen Zeiten
Trotz eines äußerst schwierigen Transaktionsmarktes im Zeitraum zwischen dem zweiten Halbjahr 2022 und dem ersten Halbjahr 2024 konnte VNA Liquidität beschaffen und Schulden reduzieren. Viele kritisieren den Verkauf von Minderheitsanteilen an Apollo in zwei separaten Transaktionen, doch die Bedeutung einer Liquiditätsbeschaffung in einer Form, die weniger schädlich ist als die implizite Bewertung des Aktienkurses, wird offenbar unterschätzt. Der implizite Portfolioabschlag von VNA lag damals bei -35 %. Gerüchten zufolge lag die implizite Bewertung der Minderheitsverkäufe an Apollo rund 20 % unter dem Marktpreis. Es gibt keine öffentlichen Informationen, aber bei einem Notverkauf dürfte Apollo sicherlich ein gutes Geschäft gemacht haben. VNA muss weiterhin hohe Minderheitszinsen an Apollo zahlen.

Das Mietwachstum deckt die gestiegenen Refinanzierungskosten.
Insgesamt arbeitet VNA weiterhin an der Sanierung ihrer angespannten Bilanz. Der kontinuierliche Refinanzierungsbedarf zu höheren Zinssätzen schmälert das Umsatzwachstum. Um den steigenden Zinskosten entgegenzuwirken, reduzierte VNA die Verschuldung, emittierte eine Wandelanleihe und versuchte, den Spread von rund 200 Basispunkten auf durchschnittliche Finanzierungskosten von 2,1 % (Geschäftsjahr 2025) zu senken. Darüber hinaus führte VNA ihr „Ziel 2028“ ein, mit dem die drei Nicht-Vermietungssegmente einen höheren Beitrag zum bereinigten EBITDA 28e leisten sollen. Dies wird künftig der Wachstumstreiber sein, da das Umsatzwachstum im Vermietungssegment durch höhere Refinanzierungskosten aufgebraucht wird.

Ziel 2028
VNA veröffentlichte ein mittelfristiges „Ziel 2028“, das Wachstumschancen in den Nicht-Vermietungssegmenten aufzeigt, um den bereinigten EBITDA-Beitrag von rund 13 % im Geschäftsjahr 2025 auf 20–25 % zu steigern. Die Wachstumsinitiativen umfassen Maßnahmen in allen Segmenten, wie beispielsweise die Skalierung des Betriebsmodells im Wertschöpfungssegment, hocheffizientes Bauen mit einer Senkung der Neubaukosten von rund 5.000 auf rund 3.500 INR pro Quadratmeter und die Beschleunigung des Absatzes von Eigentumswohnungen. Das Investitionsvolumen soll bis zum Geschäftsjahr 2028 von rund 1,2 Milliarden INR im Geschäftsjahr 2025 auf rund 2 Milliarden INR steigen, mit einer angestrebten Rendite auf die Kosten von rund 6 % und einem internen Zinsfuß (IRR) von rund 10 %. Die umgesetzten Maßnahmen wurden im Juli 2025 auf der Kapitalmarktkonferenz vorgestellt und zeigten einen hohen Innovationsgrad, der Wachstumshemmnisse der Branche überwindet. Unter der Annahme des Mittelwerts des „Ziels 2028“ (bereinigter EBITDA 28e 3,4 Mrd.) und eines Portfoliowertwachstums unterhalb des Mietwachstums erreichen die erwarteten Gesamtrenditen beim aktuellen Aktienkurs von 23,5 einen zweistelligen Wert. Die Dividendenzahlung trägt dazu rund 5,4 % bei.Risiko für die Anlagethese: Hohe Zinssätze und Zinssensitivität der VNA
Nachteilig ist das Refinanzierungsrisiko aufgrund höherer Zinsen. Derzeit belaufen sich die durchschnittlichen Finanzierungskosten der VNA-Schulden auf 2,1 %, verglichen mit 3,5 % bei einer Laufzeit von sieben Jahren im November 2025. Seitdem hat sich der Refinanzierungsaufschlag aufgrund gestiegener Zinsen ausgeweitet (7-jähriger Swap-Satz +40 Basispunkte seit November 2025). Das organische Mietwachstum der VNA von rund 4 % deckt jedoch die gestiegenen Zinskosten aus der jährlichen Schuldenrefinanzierung. Bei einem geschätzten Refinanzierungsaufschlag von 200 Basispunkten und einem Refinanzierungsbedarf von rund 3,7 Mrd. im Geschäftsjahr 2026 würden sich die zusätzlichen Schuldenkosten auf rund 75 Mio. belaufen. Die Mieteinnahmen betragen jedoch 3,4 Mrd., und bei einem Wachstum von rund 4 % würde die VNA bei einer Marge von 72 % im Geschäftsjahr 2025 ein bereinigtes EBITDA von rund 98 Mio. erwirtschaften. Darüber hinaus liegen die Mietpreise der VNA mit rund 8,2 EUR pro Quadratmeter und Monat unter dem durchschnittlichen Marktmietniveau von 12,6 EUR pro Quadratmeter und Monat in den Gebieten, in denen sich das Portfolio der VNA befindet. In Berlin beispielsweise, dem größten Portfoliomarkt der VNA (rund 26 %), liegt der Durchschnitt bei 13,11 EUR pro Quadratmeter und Monat, und die Mieten sind seit dem ersten Quartal um 2,9 % gestiegen .Das Rückkaufspotenzial innerhalb des Portfolios deckt die höheren Refinanzierungskosten der kommenden Jahre mehr als ab. Obwohl sich die Kennzahlen zur Verschuldung in den letzten Quartalen verbessert haben, reagiert VNA sehr empfindlich auf steigende Zinsen. Bei einem anhaltend starken Zinsanstieg wird es für VNA schwierig, den Gewinn zu steigern. In diesem Fall müsste VNA möglicherweise Schulden abbauen oder fällige Schulden zurückzahlen. Um die Schulden zu reduzieren, müsste VNA dann Vermögenswerte mit Abschlag verkaufen oder höhere Zinsen zahlen. Dies stellt zwar ein Risiko für den Aktienwert von Vonovia dar, doch höhere Zinsen bremsen in der Regel das Wirtschaftswachstum, was wiederum die Dauer der Hochzinsphase verkürzen kann.Bewertung und Sicherheitsmarge
Ein Sicherheitsspielraum ergibt sich aus dem Abschlag von ca. 50 % auf den zuletzt ausgewiesenen Nettoinventarwert (NAV) von 47,3 und einem impliziten Quadratmeterwert des VNA-Portfolios von ca. 1.700 € pro Quadratmeter. Der bilanzielle Fair Value liegt bei 2.360 € pro Quadratmeter. Der mittlere Kaufpreis für bestehende Eigentumswohnungen im vierten Quartal betrug ca. 3.500 € pro Quadratmeter, für Neubauwohnungen ca. 5.600 € pro Quadratmeter (Value Data Insights). Zusätzlich bieten die Wiederbeschaffungswerte einen Puffer für den Aktienkurs von VNA und implizieren einen Portfoliowert von ca. 1.700 € pro Quadratmeter. Darüber hinaus erzielt das Segment der wiederkehrenden Verkäufe, in dem VNA Portfolioeinheiten an private Vermieter veräußert, in den letzten fünf Jahren einen Aufschlag von ca. 30 % auf den bilanziellen Fair Value. Auch wenn nicht davon ausgegangen werden kann, dass ein solch hoher Verkaufsaufschlag für das gesamte Portfolio gilt, ist dies ein positives Signal.

Hinsichtlich der Bewertung liegt die aktuelle Dividendenrendite von VNA mit 5,4 % auf einem attraktiven Niveau.Abschluss
Meiner Ansicht nach bietet VNA eine attraktive Investitionsmöglichkeit, da Anleger an einem strukturell unterversorgten Wohnungsmarkt partizipieren können. Der Deutsche Mieterverband schätzt, dass in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen fehlen – ein historischer Höchststand. Darüber hinaus bietet die Aktienbewertung am Markt ein attraktives Bewertungsniveau, sowohl hinsichtlich des Nettoinventarwerts als auch der Dividendenrendite. Das zukünftige Wachstum im Rahmen von VNAs „Ziel 2028“ dürfte die Fundamentaldaten positiv beeinflussen, und der Aktienkurs sollte diesem folgen.