5,25%-FCR Immobilien-Anleihe 19/24 weiterhin als "attraktiv" bewertet - Anleihenews


17.05.22 15:30
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Barometer zu der 5,25%-FCR Immobilien-Anleihe 19/24 mit Laufzeit bis 2024 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen (1)

Branche: Bestandshalter von Immobilien mit den Fokus auf etablierte Sekundärstandorte.

Kerngeschäft: Im Wesentlichen spezialisiert auf die Vermietung von Einkaufs- und Fachmarktzentren und Immobilien mit Nahversorgungsfunktionen.

Marktgebiet: Die FCR Immobilien AG konzentriere sich auf den Kernmarkt Deutschland.

wichtige Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:

Mit Umfirmierung und Rechtsformwechsel im Jahre 2013 der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG in die heutige FCR Immobilien AG würden sämtliche ab 2014 neu erworbenen Immobilien in eigenständigen GmbH & Co. Kommanditgesellschaften gehalten. Die Kommanditanteile würden sich jeweils zu 100% im Besitz der FCR Immobilien AG befinden. Die Geschäftsführung der GmbH & Co. KG erfolge über den Komplementär (FCR Verwaltungs GmbH), der ebenfalls eine 100% Tochter der FCR Immobilien AG sei. Die FCR Immobilien AG sei die Hauptgesellschaft, welche die in ihrem Bestand stehenden Gewerbeimmobilien selbst verwalte. An den Tochtergesellschaften sei sie jeweils zu 100% beteiligt.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2021 bestünden über 80 der zuvor genannten Zweckgesellschaften zzgl. 6 bereits gegründeter Vorratsgesellschaften.

Besondere Funktionen innerhalb der FCR-Unternehmensgruppe würden die folgenden Gesellschaften übernehmen:

FCR Verwaltung GmbH: Komplementärfunktion in den obengenannten Objektgesellschaften (KGs)

FCR Service GmbH: Die im Jahr 2017 gegründete FCR Service GmbH sei eine 100%-Tochter der FCR Immobilien AG und erbringe Dienstleistungen rund um den An- und Verkauf sowie die Verwaltung von Immobilien. Die Gesellschaft habe zu Beginn des Geschäftsjahres 2018 ihre operative Tätigkeit aufgenommen.

FCR Innovation GmbH: An dieser in 2018 gegründeten Gesellschaft sei die FCR Immobilien AG zu 100% beteiligt. Gegenstand des Unternehmens sei die Softwareentwicklung und das Halten von Unternehmensanteilen, insbesondere im Bereich "Künstliche Intelligenz".

Mitarbeiter: 73 (31.12.2021)

Unternehmenssitz: Pullach (bei München)

Gründung/Historie:

1985; Umfirmierung u. Rechtsformwechsel der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG in die heutige FCR Immobilien AG im Jahr 2013

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:

Ausgerichtet sei die FCR Immobilien AG auf die Bestandshaltung von Immobilien mit den Fokus auf Nahversorger, Fachmärkte und Einkaufszentren. Ergänzend würden u.a. Büro und Logistikobjekte gehalten. Die FCR Immobilien AG sei dabei bundesweit als Investor aktiv. Bevorzugt würden Objekte aus Sondersituationen erworben, gerne an Sekundärstandorten. Diese würden aufgrund der oftmals stabilen Nachfragesituation für den Mieter vor Ort stetige, gut planbare Mieten versprechen.

Erworben würden Objekte ab 1 Mio. Euro bis ca. 100 Mio. Euro im Portfoliobereich. Die FCR Immobilien AG zähle zu den innovativsten Immobiliengesellschaften in Deutschland. Basis hierfür sei die inhouse entwickelte Software, die mittels Künstlicher Intelligenz die gesamte Wertschöpfungskette optimiere und Wachstums- und Ertragspotenziale aufzeige.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:

Im Vergleich zu anderen Mitbewerbern verfüge FCR Immobilien AG über eine selbst entwickelte innovative Software, die es ermögliche aufgrund der Kombination von verschiedenden Daten deutschlandweit das Marktgeschehen "vor Ort" im Einzelnen zu analysieren, um die Bewirtschaftung zu verbessern und um neue attraktive Standorte zu entdecken.

Durch die Einzigartigkeit der KI gestützten Software seien bereits andere Unternehmen aus der Branche auf die FCR-Lösung aufmerksam geworden, sodass sich hier Potenzial für zusätzliche Geschäftsmöglichkeiten u.a. durch Lizenzeinnahmen in der Zukunft biete.

Die "Immowin24" genannt Softwarelösung decke die Wertschöpfungskette eines Immobilienunternehmens vom Ankauf über das Asset Management bis zum Verkauf einer Immobilie vollständig ab. Weitere Corporate-/Support-Einheiten wie Finance, HR oder Marketing seien darüber hinaus in das System integriert.

Strategie:

Im Rahmen der Geschäfts- und Wachstumsstrategie als Bestandshalter fokussiere sich die FCR Immobilien AG maßgeblich auf die Durchdringung des deutschen Marktes in der Kern-Assetklasse Handel, und hier schwerpunktmäßig auf Einkaufs- und Fachmärkte, Nahversorger und Drogerien. So sei das Immobilienportfolio der FCR-Unternehmensgruppe auch gekennzeichnet durch bonitätsstarke und überwiegend lebensmittelgeankerte Ankermieter.

Zum qualitativen und quantitativen Ausbau des Immobilienportfolios, das auch maßgeblich von laufenden Maßnahmen im Bereich Digitalisierung unterstützt werde, würden auch in den Asset Klassen Büro, Logistik und Wohnen entsprechende Ankäufe erfolgen.

Kunden:

Bei den Einkauf- und Fachmarktzentren seien die Kunden langfristige Ankermieter. Zu den Mietern würden u.a. bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und NORMA gehören.

Lieferanten:

Immobilienverkäufer bezüglich der Objekte und Bauunternehmen & Handwerker im Bereich der Instandhaltung und des Facility Managements.

Markt / Branche

Das Jahr 2021 habe der Investmentmarkt in Deutschland nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) mit einem Rekord-Transaktionsvolumen von 111 Mrd. EUR abschließen können. Dies entspreche einem Zuwachs von 36% im Vergleich zum Vorjahr. Dabei sei vor allem im zweiten Halbjahr der Großteil des Ergebnisses mit einem Transaktionsvolumen von 77 Mrd. EUR umgesetzt worden. Nach Einschätzung von JLL sei das Rekord-Ergebnis nicht allein auf die Fusion von großen Marktteilnehmern zurückzuführen, sondern Ausdruck der Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes über alle Sektoren hinweg sowie des Mangels an renditebringenden Alternativen.

Aufgrund einer optimistischeren Stimmungslage unter den Investoren seien auch wieder mehr Value Add-Immobilien nachgefragt worden. Sowohl Einzelabschlüsse als auch Portfolioverkäufe hätten um jeweils 20% bzw. 55% im Vergleich zum Vorjahr zugelegt.

In Deutschland habe sich das Investmentvolumen in Einzelhandelsimmobilien (Einzeltransaktionen und Portfolio) nach Berechnungen von CBRE in 2021 auf 9,5 Mrd. EUR belaufen. Dabei hätten Fachmärkte und Fachmarktzentren dominiert - diese hätten mit einem Umfang von 5,7 Mrd. EUR 60% des Transaktionsvolumens ausgemacht und ihr Volumen im Vergleich zum Vorjahr um 8% steigern können. Im Vergleich zu 2020 habe das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien jedoch um 22% abgenommen. Dies sei laut CBRE auf das Fehlen großvolumiger Anteils- und Unternehmensübernahmen in 2021 sowie ein mangelndes Angebot an Fach-, Bau- und Lebensmittelmärkten sowie lebensmittelgeankerten Objekten zurückzuführen.

Die hohe Investorennachfrage habe auch Druck auf die Renditen von Lebensmittelmärkten ausgelöst. So habe die Nettoanfangsrendite von Supermärkten Ende 2021 bei 3,6% und damit 1,2% unter dem Vorjahreswert gelegen. Innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Lage und Shopping-Center hätten hingegen sinkende Transaktionsvolumina um jeweils 7% bzw. 2% verzeichnet. Shopping-Center hätten mit einem Marktanteil von 10% sogar den niedrigsten Wert seit Aufzeichnungsbeginn aufgewiesen.

In 2021 hätten bei den Investoren die inländischen Käufer dominiert: Diese hätten 68% des Gesamtvolumens ausgemacht. Bei den stark nachgefragten Fach- und Lebensmittelmärkten habe der Anteil inländischer Investoren mit 71% sogar noch höher gelegen.

Im Jahr 2022 werde nach Einschätzung von CBRE das Marktgeschehen bei Einzelhandelsimmobilien weiterhin von der sehr hohen Nachfrage nach Fach- und Lebensmittelmärkten und einem knappen Produktangebot bestimmt sein. Dies könnte zu einer weiteren, wenn auch nicht mehr so hohen Renditekompression führen.

(1) Quellen: veröffentlichte Konzernabschlüsse der Jahre 2019 bis 2021, Unternehmenspräsentation zum 1. Quartal 2022, Website des Emittenten, Pressemitteilungen

Das vollständige KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zur 5,25%-FCR Immobilien-Anleihe 19/24 sei unter dem folgenden Link zu finden. (17.05.2022/alc/n/a)





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Kurs Vortag Veränderung Datum/Zeit
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