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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 5%-Beno Holding-Wandelanleihe als "durchschnittlich attraktiv" eingestuft
23.09.19 13:00
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,00%-Wandelanleihe (ISIN DE000A11QP91 / WKN A11QP9) der Beno Holding AG kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.
Die Beno Holding AG sei mit ihrer nun 100%-igen Beteiligung an der Beno Immobilien GmbH als Bestandshalter in mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzten Liegenschaften in Deutschland tätig. Für die Beurteilung der Bonität der Beno Holding AG sei daher die Beurteilung der Beno Immobilien GmbH maßgeblich.
Die Beno Immobilien GmbH sei im Jahr 2008 gegründet worden und sei aus der börsennotierten MS Industrie-Gruppe hervorgegangen. Das Immobilien-Portfolio habe in den letzten Jahren kontinuierlich aufgebaut werden können und umfasse aktuell 37 mittelständische Unternehmen als Mieter an zehn Standorten in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen. Die Gesamt-Mietfläche betrage derzeit rund 135.000 qm. Das Bestandsportfolio sei mit einem durchschnittlichen Faktor von weniger als dem 10fachen der Jahres-Nettokaltmiete über die vergangenen Jahre sukzessive eingekauft worden. Der günstige Einkaufspreis führe zu überdurchschnittlichen Mietrenditen und zu einer hohen Mieterbindung durch attraktive Mietkonditionen.
Darüber hinaus bestehe die Möglichkeit, die Mieterträge bei notwendigen Neuvermietungen zu steigern. Aufgrund des insgesamt eher kleinen Immobilienportfolios bestehe eine erhöhte Abhängigkeit von einzelnen Mietern und deren Bonität. Mit dem Fokus auf betriebsnotwendige Immobilien biete Beno Immobilien eine Möglichkeit für Unternehmen, sich bankenunabhängig zu finanzieren ("sale and lease back") und profitiere von einem langfristig ausgerichteten Mietverhältnis.
Im Jahr 2017 sei das Objekt Spaichingen durch Anteilstausch als eine als Finanzinvestition nach IAS 40 gehaltene Immobilie qualifiziert neu in das Portfolio aufgenommen worden und sodann im gleichen Jahr (2017) einer einmaligen Neubewertung unterzogen, die zu einer ertragswirksamen Zuschreibung von 2,0 Mio. Euro geführt habe, sodass das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit vor Zinsen und Steuern (EBIT) im Geschäftsjahr 2018 mit 3,2 Mio. Euro entsprechend niedriger ausgefallen sei (Vj: 5,4 Mio. Euro) bei ansonsten nahezu gleichbleibender Geschäftstätigkeit.
Die Umsatzerlöse hätten im Jahr 2018 wegen des vollständigen Jahresbeitrags des im Vorjahr zugegangenen Objektes Spaichingen von 5,5 Mio. Euro im Vorjahr auf nun 6,4 Mio. Euro gesteigert werden können. Das jährliche Nettomietvolumen sei auch zum Teil aufgrund von Mieterhöhungen anderer Objekte auf rund 4,7 Mio. Euro (Vj: rund 3,9 Mio. Euro) gestiegen. Weitere Zukäufe seien im Gespräch, sodass die Jahresnettomieten in Zukunft weiter ansteigen sollten. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) für das Geschäftsjahr 2018 habe sich demzufolge - ohne den o.g. Einmaleffekt des Vorjahres (Neubewertung Objekt Spaichingen) - auf 1,6 Mio. Euro (Vj: 3,8 Mio. Euro) belaufen.
Aufgrund des Erwerbs weiterer Betriebsimmobilien und bereits vereinbarter Zusatzmieten an bestehenden Standorten gehe das Management für das Jahr 2019 von einer weiterhin positiven Entwicklung des Umsatzes aus. EBIT und EBT sowie die EBIT-Marge aus dem laufenden Geschäft (ohne Sondereinflüsse) sollten auf Konzern-Ebene ebenfalls ausgeweitet werden. Damit einhergehend solle ein leichter Anstieg des Konzerneigenkapitals bei gleichzeitig leicht verbessertem Nettoverschuldungsgrad gegenüber 2018 erreicht werden, sodass die bestehenden Darlehen planmäßig getilgt werden könnten. Die Beno Immobilien GmbH weise im Konzernabschluss 2018 im Einklang nach IAS/ IFRS eine Eigenkapitalquote von 25,5% aus (Vj: 23,3%) aus. Auf Ebene der Beno Holding AG sei weiteres verzinsliches Fremdkapital, insbesondere die Beno Holding-Wandelanleihe, ausgewiesen. Bei einer Als-Ob-Konsolidierung ergebe sich eine als niedrig einzuschätzende Eigenkapitalquote im mittleren einstelligen Prozent-Bereich.
Im Jahr 2019 habe die Beno Holding AG drei Kapitalerhöhungen durchgeführt. Im April seien im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung die restlichen 24,9% der Anteile an der Beno Immobilien GmbH in die Beno Holding AG eingebracht worden. Die Beno Holding AG halte daher nun 100% an der Beno Immobilien GmbH. Im Mai und Juli habe es weitere Kapitalerhöhungen gegeben, sodass das Grundkapital der Gesellschaft im Jahr 2019 von 52.770 Euro auf nun 93.590 Euro erhöht worden sei. Dabei seien der Gesellschaft insgesamt 4 Mio. Euro an Barmitteln zugeflossen, die in den Aus- und Umbau bestehender Objekte des Beno-Portfolios sowie in den Erwerb neuer Industrieobjekte investiert würden. Der IPO bzw. die Notierungsaufnahme der Beno Holding AG an der Börse in München sei für ca. Mitte 2020 geplant.
Die im April 2014 begebene Wandelschuldverschreibung der Beno Holding AG mit Laufzeit bis 14.04.2021 verfüge über einen Zinskupon von 5,00% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 15.04. und 15.10.). Das Emissionsvolumen betrage 10 Mio. Euro. Der Emissionserlös sei zu gleichen Teilen zum Erwerb von 75,1% der Geschäftsanteile der Beno Immobilien GmbH sowie zur Ausreichung eines Darlehens an die Beno Immobilien GmbH für deren weiteres Wachstum verwendet worden. Innerhalb von zwei Wochen nach Veröffentlichung des Jahresabschlusses der Beno Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr 2017 im Bundesanzeiger habe das Wandlungsrecht der Anleihe ausgeübt werden können.
Die Rückzahlung der Anleihe erfolge am 23.04.2021 zu 117,50% des Nennbetrages. Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin seien in den Wandelanleihe-Bedingungen nicht vorgesehen. Die Anleihe sei u.a. mit einer Barsicherheit in Höhe von 1 Mio. Euro besichert.
Aufgrund der aussichtsreichen Positionierung der Beno Immobilien als Bestandshalter im Bereich mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzter Liegenschaften, der kontinuierlichen Steigerung der wiederkehrenden Mieterlöse mit weiterhin positivem Ausblick und der gezeigten Kapitaldienstfähigkeit in Verbindung mit der für den wirtschaftlichen Rang der Anleihe attraktiven Rendite von 12,65% p.a. (Kurs 104,50% am 20.09.2019 bei Rückzahlung zu 117,50% des Nennbetrages am 23.04.2021) bewerten wir die 5,00%-Wandelanleihe der Beno Holding AG weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (23.09.2019/alc/n/a)
Die Beno Holding AG sei mit ihrer nun 100%-igen Beteiligung an der Beno Immobilien GmbH als Bestandshalter in mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzten Liegenschaften in Deutschland tätig. Für die Beurteilung der Bonität der Beno Holding AG sei daher die Beurteilung der Beno Immobilien GmbH maßgeblich.
Darüber hinaus bestehe die Möglichkeit, die Mieterträge bei notwendigen Neuvermietungen zu steigern. Aufgrund des insgesamt eher kleinen Immobilienportfolios bestehe eine erhöhte Abhängigkeit von einzelnen Mietern und deren Bonität. Mit dem Fokus auf betriebsnotwendige Immobilien biete Beno Immobilien eine Möglichkeit für Unternehmen, sich bankenunabhängig zu finanzieren ("sale and lease back") und profitiere von einem langfristig ausgerichteten Mietverhältnis.
Im Jahr 2017 sei das Objekt Spaichingen durch Anteilstausch als eine als Finanzinvestition nach IAS 40 gehaltene Immobilie qualifiziert neu in das Portfolio aufgenommen worden und sodann im gleichen Jahr (2017) einer einmaligen Neubewertung unterzogen, die zu einer ertragswirksamen Zuschreibung von 2,0 Mio. Euro geführt habe, sodass das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit vor Zinsen und Steuern (EBIT) im Geschäftsjahr 2018 mit 3,2 Mio. Euro entsprechend niedriger ausgefallen sei (Vj: 5,4 Mio. Euro) bei ansonsten nahezu gleichbleibender Geschäftstätigkeit.
Aufgrund des Erwerbs weiterer Betriebsimmobilien und bereits vereinbarter Zusatzmieten an bestehenden Standorten gehe das Management für das Jahr 2019 von einer weiterhin positiven Entwicklung des Umsatzes aus. EBIT und EBT sowie die EBIT-Marge aus dem laufenden Geschäft (ohne Sondereinflüsse) sollten auf Konzern-Ebene ebenfalls ausgeweitet werden. Damit einhergehend solle ein leichter Anstieg des Konzerneigenkapitals bei gleichzeitig leicht verbessertem Nettoverschuldungsgrad gegenüber 2018 erreicht werden, sodass die bestehenden Darlehen planmäßig getilgt werden könnten. Die Beno Immobilien GmbH weise im Konzernabschluss 2018 im Einklang nach IAS/ IFRS eine Eigenkapitalquote von 25,5% aus (Vj: 23,3%) aus. Auf Ebene der Beno Holding AG sei weiteres verzinsliches Fremdkapital, insbesondere die Beno Holding-Wandelanleihe, ausgewiesen. Bei einer Als-Ob-Konsolidierung ergebe sich eine als niedrig einzuschätzende Eigenkapitalquote im mittleren einstelligen Prozent-Bereich.
Im Jahr 2019 habe die Beno Holding AG drei Kapitalerhöhungen durchgeführt. Im April seien im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung die restlichen 24,9% der Anteile an der Beno Immobilien GmbH in die Beno Holding AG eingebracht worden. Die Beno Holding AG halte daher nun 100% an der Beno Immobilien GmbH. Im Mai und Juli habe es weitere Kapitalerhöhungen gegeben, sodass das Grundkapital der Gesellschaft im Jahr 2019 von 52.770 Euro auf nun 93.590 Euro erhöht worden sei. Dabei seien der Gesellschaft insgesamt 4 Mio. Euro an Barmitteln zugeflossen, die in den Aus- und Umbau bestehender Objekte des Beno-Portfolios sowie in den Erwerb neuer Industrieobjekte investiert würden. Der IPO bzw. die Notierungsaufnahme der Beno Holding AG an der Börse in München sei für ca. Mitte 2020 geplant.
Die im April 2014 begebene Wandelschuldverschreibung der Beno Holding AG mit Laufzeit bis 14.04.2021 verfüge über einen Zinskupon von 5,00% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 15.04. und 15.10.). Das Emissionsvolumen betrage 10 Mio. Euro. Der Emissionserlös sei zu gleichen Teilen zum Erwerb von 75,1% der Geschäftsanteile der Beno Immobilien GmbH sowie zur Ausreichung eines Darlehens an die Beno Immobilien GmbH für deren weiteres Wachstum verwendet worden. Innerhalb von zwei Wochen nach Veröffentlichung des Jahresabschlusses der Beno Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr 2017 im Bundesanzeiger habe das Wandlungsrecht der Anleihe ausgeübt werden können.
Die Rückzahlung der Anleihe erfolge am 23.04.2021 zu 117,50% des Nennbetrages. Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin seien in den Wandelanleihe-Bedingungen nicht vorgesehen. Die Anleihe sei u.a. mit einer Barsicherheit in Höhe von 1 Mio. Euro besichert.
Aufgrund der aussichtsreichen Positionierung der Beno Immobilien als Bestandshalter im Bereich mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzter Liegenschaften, der kontinuierlichen Steigerung der wiederkehrenden Mieterlöse mit weiterhin positivem Ausblick und der gezeigten Kapitaldienstfähigkeit in Verbindung mit der für den wirtschaftlichen Rang der Anleihe attraktiven Rendite von 12,65% p.a. (Kurs 104,50% am 20.09.2019 bei Rückzahlung zu 117,50% des Nennbetrages am 23.04.2021) bewerten wir die 5,00%-Wandelanleihe der Beno Holding AG weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (23.09.2019/alc/n/a)