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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 6,00%-Diok RealEstate-Anleihe auf "attraktiv" hochgestuft - Anleihenews
04.06.19 12:30
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-Anleihe der Diok RealEstate AG mit Laufzeit bis 2023 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe auf "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) hochzustufen.
Die Diok RealEstate AG mit Sitz in Köln, im Jahr 2013 aus anderen Gesellschaften hervorgegangen, habe sich auf qualitativ hochwertige Büroimmobilien in guten bis sehr guten Mikrolagen an deutschen Sekundärstandorten spezialisiert. Es würden bestehende Immobilien erworben, die von bonitätsstarken Adressen langfristig gemietet würden. Das Management der Diok RealEstate AG verfüge über einen langjährigen erfolgreichen Track-Rekord und ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche und zu bonitätsstarken Mietern. Der Erwerb der Immobilien erfolge Schritt für Schritt auf der Grundlage eines stringenten Auswahlverfahrens. Aktuell habe das Unternehmen Käufe in Aachen, Würselen und Neu-Um abgeschlossen. Mit dem Übergang der Nutzen und Lasten wachse das Portfolio damit auf eine Größe von ca. 70.000 m2 Mietfläche und eine Jahresnettokaltmiete von 6,8 Mio. Euro an.
Neben der Vollvermietung in den Objekten in Bochum und Ulm stehe die Gesellschaft kurz vor Abschluss einer Mietverlängerung mit einem "Ankermieter" um weitere fünf Jahre. Unter Berücksichtigung dieses Abschlusses steige der durchschnittliche Mietbindungszeitraum (WALT) auf 5,93 Jahre. Dies würde eine jährliche Rendite von 6,03% und eine durchschnittliche Miete von 8,15 Euro/m2 bedeuten. Das Konzernergebnis nach IAS / IFRS für das Rumpfgeschäftsjahr 01.07.2018 bis 31.12.2018 belaufe sich auf 1,5 Mio. Euro nach Steuern (EAT). Die Eigenkapitalquote des Konzernabschlusses zum 31.12.2018 betrage 11,6% (Vj: 11,8%). Gewerbliche Mieter seien vor allem bonitätsstarke Adressen wie SAP, Siemens, Nokia, Innogy, Nuvisan, Jobcenter und TÜV. Diok plane für die kommenden Jahre durch Optimierungsmaßnahmen die Rendite sukzessive zu steigern.
Der erstmalig erstellte IFRS-Konzernabschluss zum 31.12.2018 weise einen Buchwert zu Verkehrswerten für die Immobilien von 63,9 Mio. Euro aus. Nachdem bereits zum 1. Juli 2018 (Erstkonsolidierung) das Supernova-Portfolio mit 52,8 Mio. Euro bilanziert worden sei, sei im zweiten Halbjahr 2018 eine weitere Gewerbeimmobilie in Essen mit einem Wert von rd. 10,8 Mio. Euro erworben worden. Auf Basis der Wertgutachten hätten sich zum 31.12.2018 Gewinne aus der Bewertung zu Verkehrswerten von rd. 3,1 Mio. Euro ergeben.
Derzeit betrage der Verkehrswert des gesamten Immobilienbestandes nach Angaben der Gesellschaft rund 114,0 Mio. Euro. Der Anstieg sei im Wesentlichen auf den Erwerb von drei weiteren Gewerbeimmobilien im Jahr 2019 in Neu-Ulm, Würselen und Aachen zurückzuführen. Bei derzeitigen Schulden in Relation zum aktuellen Buchwert der langfristigen Vermögenswerte ergebe sich ein Net Loan To Value Ratio (Net LTV) von 80,82% (74,81% per 01.07.2018). Der Net LTV dürfe 85% bis Ende 2019 nicht übersteigen. Oberhalb von 75% dürften keine Ausschüttungen an Gesellschafter erfolgen. Zwischen 65% und 75% dürften bis zu 50% der Gewinne ausgeschüttet werden. Das Management plane das Net LTV in den kommenden Jahren kontinuierlich zu verbessern.
Mit den Mitteln aus der Anleihe werde die Gesamtfinanzierung von Immobilienzukäufen sichergestellt. Einzelinvestitionen würden vermehrt in Objekte zwischen 5 Mio. und 25 Mio. Euro erfolgen, da in diesem Preissegment der Wettbewerb geringer und dadurch die Anfangsrenditen höher seien. Es würden nur bestehende und bereits vermietete Immobilien erworben, die perspektivisch im Wert gesteigert werden könnten. Mit Blick auf die starke Pipeline an Objekten plane die Gesellschaft in den kommenden Jahren einen Immobilienbestand von rund einer Milliarde Euro aufzubauen. Für die Verwaltung der Immobilien bediene sich die Diok der VIRIDES Real Estate GmbH aus Berlin, die eine 20-jährige Erfahrung auf diesem Gebiet aufweise und mit der das Management aufgrund früherer Geschäftsbeziehung seit Jahren gut zusammenarbeite.
Die im Oktober 2018 emittierte unbesicherte Unternehmensanleihe der Diok RealEstate AG mit einer Laufzeit von fünf Jahren (bis zum 30.09.2023) sei mit einem Zinskupon in Höhe 6,00% p.a. (Zinstermin jährlich am 01.10.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission würden bis zu 250 Mio. Euro mit einer Mindestorder von 100.000 Euro und einer Stückelung von 1.000 Euro platziert. Die Emission erfolge in Teiltranchen nach Investitionsbedarf der Diok RealEstate AG bei europäischen, institutionellen Investoren im Rahmen eines Private Placements, wobei die Ausgabe der ersten Teiltranche mit einem Volumen von 25 Mio. Euro bereits voll ausplatziert sei.
In den Anleihebedingungen seien vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin ab 01.10.2020 zu 104%, ab 01.10.2021 zu 102% und ab 01.10.2022 zu 100% des Nennwerts vorgesehen. Die Anleihe sei mit einer Ausschüttungsbeschränkung, einer Mehrerlösverpflichtung zu Gunsten der Anleger und einer Negativverpflichtung ausgestattet. Die Emittentin verpflichte sich zu einem halbjährlichen Reporting und der Einhaltung von definierten Financial Covenants. Bei Verstößen erhöhe sich der Kupon um 0,25%.
Das Geschäftsmodell werde durch das stringente Auswahlverfahren und festgelegte Investitionsbedingungen abgesichert. Mit dem Fokus auf Sekundärstandorte und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial besetze Diok Real Estate AG eine Lücke im Immobiliensegment. In Verbindung mit der Rendite von 6,00% p.a. (auf Kursbasis von 100,00% am 03.06.2019) wird die 6,00%-Diok RealEstate-Anleihe nun als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (04.06.2019/alc/n/a)
Die Diok RealEstate AG mit Sitz in Köln, im Jahr 2013 aus anderen Gesellschaften hervorgegangen, habe sich auf qualitativ hochwertige Büroimmobilien in guten bis sehr guten Mikrolagen an deutschen Sekundärstandorten spezialisiert. Es würden bestehende Immobilien erworben, die von bonitätsstarken Adressen langfristig gemietet würden. Das Management der Diok RealEstate AG verfüge über einen langjährigen erfolgreichen Track-Rekord und ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche und zu bonitätsstarken Mietern. Der Erwerb der Immobilien erfolge Schritt für Schritt auf der Grundlage eines stringenten Auswahlverfahrens. Aktuell habe das Unternehmen Käufe in Aachen, Würselen und Neu-Um abgeschlossen. Mit dem Übergang der Nutzen und Lasten wachse das Portfolio damit auf eine Größe von ca. 70.000 m2 Mietfläche und eine Jahresnettokaltmiete von 6,8 Mio. Euro an.
Der erstmalig erstellte IFRS-Konzernabschluss zum 31.12.2018 weise einen Buchwert zu Verkehrswerten für die Immobilien von 63,9 Mio. Euro aus. Nachdem bereits zum 1. Juli 2018 (Erstkonsolidierung) das Supernova-Portfolio mit 52,8 Mio. Euro bilanziert worden sei, sei im zweiten Halbjahr 2018 eine weitere Gewerbeimmobilie in Essen mit einem Wert von rd. 10,8 Mio. Euro erworben worden. Auf Basis der Wertgutachten hätten sich zum 31.12.2018 Gewinne aus der Bewertung zu Verkehrswerten von rd. 3,1 Mio. Euro ergeben.
Mit den Mitteln aus der Anleihe werde die Gesamtfinanzierung von Immobilienzukäufen sichergestellt. Einzelinvestitionen würden vermehrt in Objekte zwischen 5 Mio. und 25 Mio. Euro erfolgen, da in diesem Preissegment der Wettbewerb geringer und dadurch die Anfangsrenditen höher seien. Es würden nur bestehende und bereits vermietete Immobilien erworben, die perspektivisch im Wert gesteigert werden könnten. Mit Blick auf die starke Pipeline an Objekten plane die Gesellschaft in den kommenden Jahren einen Immobilienbestand von rund einer Milliarde Euro aufzubauen. Für die Verwaltung der Immobilien bediene sich die Diok der VIRIDES Real Estate GmbH aus Berlin, die eine 20-jährige Erfahrung auf diesem Gebiet aufweise und mit der das Management aufgrund früherer Geschäftsbeziehung seit Jahren gut zusammenarbeite.
Die im Oktober 2018 emittierte unbesicherte Unternehmensanleihe der Diok RealEstate AG mit einer Laufzeit von fünf Jahren (bis zum 30.09.2023) sei mit einem Zinskupon in Höhe 6,00% p.a. (Zinstermin jährlich am 01.10.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission würden bis zu 250 Mio. Euro mit einer Mindestorder von 100.000 Euro und einer Stückelung von 1.000 Euro platziert. Die Emission erfolge in Teiltranchen nach Investitionsbedarf der Diok RealEstate AG bei europäischen, institutionellen Investoren im Rahmen eines Private Placements, wobei die Ausgabe der ersten Teiltranche mit einem Volumen von 25 Mio. Euro bereits voll ausplatziert sei.
In den Anleihebedingungen seien vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin ab 01.10.2020 zu 104%, ab 01.10.2021 zu 102% und ab 01.10.2022 zu 100% des Nennwerts vorgesehen. Die Anleihe sei mit einer Ausschüttungsbeschränkung, einer Mehrerlösverpflichtung zu Gunsten der Anleger und einer Negativverpflichtung ausgestattet. Die Emittentin verpflichte sich zu einem halbjährlichen Reporting und der Einhaltung von definierten Financial Covenants. Bei Verstößen erhöhe sich der Kupon um 0,25%.
Das Geschäftsmodell werde durch das stringente Auswahlverfahren und festgelegte Investitionsbedingungen abgesichert. Mit dem Fokus auf Sekundärstandorte und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial besetze Diok Real Estate AG eine Lücke im Immobiliensegment. In Verbindung mit der Rendite von 6,00% p.a. (auf Kursbasis von 100,00% am 03.06.2019) wird die 6,00%-Diok RealEstate-Anleihe nun als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (04.06.2019/alc/n/a)
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| Kurs | Vortag | Veränderung | Datum/Zeit | |
| 5,26 € | 5,30 € | -0,04 € | -0,75% | 17.04./11:02 |
| ISIN | WKN | Jahreshoch | Jahrestief | |
| DE000A2NBY22 | A2NBY2 | 9,99 € | 5,00 € | |