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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 6,25%-Stern Immobilien-Anleihe weiterhin als "attraktiv" eingestuft - Anleihenews
16.09.19 10:15
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,25%-Anleihe der Stern Immobilien AG kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.
Die Stern Immobilien AG sei ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien im Münchner Raum. Das Geschäftsmodell basiere im Wesentlichen auf der wertsteigernden Entwicklung von Immobilienprojekten und dem anschließenden Verkauf. Die Bestandshaltung sei von untergeordneter Bedeutung. Bei den Objekten handle es sich um hochwertige Wohn- und Geschäftshäuser, Wohnungen und Grundstücke. Durch die Standortfokussierung auf den Münchner Immobilienmarkt profitiere das Unternehmen nicht nur von den aktuell sehr vorteilhaften Branchenbedingungen, sondern zudem von der überdurchschnittlichen Stärke des lokalen Marktes. Die Ergebnis- und Liquiditätsentwicklung sei sowohl geschäftsmodellbedingt als auch größenbedingt überdurchschnittlich volatil.
Die für das Jahr 2018 veröffentlichten Zahlen hätten einen weiteren Rückgang der Bilanzsumme auf 52,9 Mio. Euro gezeigt (Vj: 58,9 Mio. Euro). Dies sei vor allem auf die Veräußerung mehrerer Projekte wie beispielsweise eines Wohnprojektes Tulbeckstraße im Münchner Westend oder eines Gewerbeobjektes in Bamberg zurückzuführen. Der Umsatz habe sich im Jahr 2018 auf 30,1 Mio. Euro erhöht (Vj: 0,4 Mio. Euro). Das Ergebnis nach Steuern (EAT) habe 4,4 Mio. Euro nach 1,6 Mio. Euro im Vorjahr erreicht. Entsprechend sei die Eigenkapitalquote nach HGB von 29% auf 40% zum 31.12.2018 gestiegen. Trotz der Verkäufe seien die stillen Reserven nach Unternehmensangaben durch weitere Bestandsoptimierungen und Objektveredelungen bzw. Flächenerweiterungen (Nachverdichtung) im Jahr 2018 weiter gestiegen.
Ein Engagement bestehe auch in der rumänischen Stadt Klausenburg, einer wegen der vorherrschenden IT-Branche und Medizintechnik aufstrebende Stadt (regionale Hauptstadt). Klausenburg verfüge über die zweitgrößte Universität des Landes und den zweitgrößten Flughafen Rumäniens. In Klausenburg habe das Unternehmen ein achtstöckiges Gebäude mit Wohn- und Gewerbeflächen errichtet. Die Fertigstellung sei noch im Jahr 2019 geplant und die Erträge dürften im Jahr 2020 ergebniswirksam werden. Von den 120 erstellten Wohnungen seien bereits 112 verkauft worden; bei den Einzelhandelsflächen sei der maßgebliche Teil veräußert worden und bei den Büroflächen seien noch gut 1.000 qm im Bestand der Stern Immobilien AG.
Hinsichtlich der Höhe der stillen Reserven habe das Unternehmen für das Jahr 2019 aktuell keine Prognose abgegeben. Gleichwohl würden sie seitens des Unternehmens auf ca. 40 Mio. Euro geschätzt. Bei einem bilanziellen Eigenkapital nach HGB von 21,2 Mio. Euro würde die Gesellschaft so gesehen ca. 60 Mio. Euro Eigenkapital nach IFRS ausweisen. Diese stillen Reserven würden jedoch erst durch Verkäufe sichtbar, da der Konzern nach wie vor nach HGB bilanziere. Die Gesellschaft sei mit der bisherigen Entwicklung im Jahr 2019 sehr zufrieden.
Die im Mai 2018 emittierte Mittelstandsanleihe der Stern Immobilien AG sei mit einem Zinskupon von 6,25% p.a. (Zinstermin jährlich am 24.05.) ausgestattet, habe eine Laufzeit bis zum 24.05.2023 und ein Volumen von bis zu 15 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro. Der Emissionserlös diene Investitionen in bestehende und neue Immobilienprojekte bzw. der Optimierung von bestehenden Finanzierungen in der Stern Immobilien-Gruppe. Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe nach Wahl der Emittentin sei laut den Anleihebedingungen zum 24.05.2020 zu 103%, zum 24.05.2021 zu 102% und zum 24.05.2022 zu 101% des Nennwerts vorgesehen.
Die Stern Immobilien-Anleihe sei durch Verpfändung der Unterbeteiligung an der 30%igen Beteiligung der Stern Capital Management AG mit Sitz in Grünwald an der Bavaria Real Estate Development GmbH & Co. KG mit Sitz in Grünwald gesichert. Die Bavaria Real Estate Development GmbH & Co. KG sei die alleinige Kommanditistin der Bandura Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, die wiederum alleinige Eigentümerin der Immobilie Zamilastr. 27 in München sei. Die Sicherheit werde für die Anleihegläubiger durch einen Treuhänder verwaltet.
Aufgrund der starken Immobilienverkäufe mit deutlichen Gewinnen, der hieraus resultierten deutlichen Verbesserung der Eigenkapitalquote, der nach unserer Einschätzung sehr werthaltigen Besicherung sowie des weiteren Ausbaus der stillen Reserven in den Objekten in Verbindung mit dem im Bereich besicherter Immobilienanleihen attraktiven Rendite von 5,90% p.a. (auf Kursbasis 101,10% am 13.09.2019) bewerten wir die 6,25%-Stern Immobilien-Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (16.09.2019/alc/n/a)
Die Stern Immobilien AG sei ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien im Münchner Raum. Das Geschäftsmodell basiere im Wesentlichen auf der wertsteigernden Entwicklung von Immobilienprojekten und dem anschließenden Verkauf. Die Bestandshaltung sei von untergeordneter Bedeutung. Bei den Objekten handle es sich um hochwertige Wohn- und Geschäftshäuser, Wohnungen und Grundstücke. Durch die Standortfokussierung auf den Münchner Immobilienmarkt profitiere das Unternehmen nicht nur von den aktuell sehr vorteilhaften Branchenbedingungen, sondern zudem von der überdurchschnittlichen Stärke des lokalen Marktes. Die Ergebnis- und Liquiditätsentwicklung sei sowohl geschäftsmodellbedingt als auch größenbedingt überdurchschnittlich volatil.
Hinsichtlich der Höhe der stillen Reserven habe das Unternehmen für das Jahr 2019 aktuell keine Prognose abgegeben. Gleichwohl würden sie seitens des Unternehmens auf ca. 40 Mio. Euro geschätzt. Bei einem bilanziellen Eigenkapital nach HGB von 21,2 Mio. Euro würde die Gesellschaft so gesehen ca. 60 Mio. Euro Eigenkapital nach IFRS ausweisen. Diese stillen Reserven würden jedoch erst durch Verkäufe sichtbar, da der Konzern nach wie vor nach HGB bilanziere. Die Gesellschaft sei mit der bisherigen Entwicklung im Jahr 2019 sehr zufrieden.
Die im Mai 2018 emittierte Mittelstandsanleihe der Stern Immobilien AG sei mit einem Zinskupon von 6,25% p.a. (Zinstermin jährlich am 24.05.) ausgestattet, habe eine Laufzeit bis zum 24.05.2023 und ein Volumen von bis zu 15 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro. Der Emissionserlös diene Investitionen in bestehende und neue Immobilienprojekte bzw. der Optimierung von bestehenden Finanzierungen in der Stern Immobilien-Gruppe. Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe nach Wahl der Emittentin sei laut den Anleihebedingungen zum 24.05.2020 zu 103%, zum 24.05.2021 zu 102% und zum 24.05.2022 zu 101% des Nennwerts vorgesehen.
Die Stern Immobilien-Anleihe sei durch Verpfändung der Unterbeteiligung an der 30%igen Beteiligung der Stern Capital Management AG mit Sitz in Grünwald an der Bavaria Real Estate Development GmbH & Co. KG mit Sitz in Grünwald gesichert. Die Bavaria Real Estate Development GmbH & Co. KG sei die alleinige Kommanditistin der Bandura Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, die wiederum alleinige Eigentümerin der Immobilie Zamilastr. 27 in München sei. Die Sicherheit werde für die Anleihegläubiger durch einen Treuhänder verwaltet.
Aufgrund der starken Immobilienverkäufe mit deutlichen Gewinnen, der hieraus resultierten deutlichen Verbesserung der Eigenkapitalquote, der nach unserer Einschätzung sehr werthaltigen Besicherung sowie des weiteren Ausbaus der stillen Reserven in den Objekten in Verbindung mit dem im Bereich besicherter Immobilienanleihen attraktiven Rendite von 5,90% p.a. (auf Kursbasis 101,10% am 13.09.2019) bewerten wir die 6,25%-Stern Immobilien-Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (16.09.2019/alc/n/a)