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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 6,75%-IPSAK-Anleihe als "attraktiv" bewertet - Anleihenews
12.08.16 09:24
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der IPSAK-Anleihe (ISIN DE000A1RFBP5/ A1RFBP) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.
Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK) sei im Jahr 2009 gegründet worden und sei eine eigens für die Wiederbelebung des Salamander-Areals in Kornwestheim gegründete Gesellschaft. Es erfolge eine Nutzung aus Wohnen, Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe (derzeitige Gesamt-Grundstücksfläche von ca. 41.000 qm und Gesamt-Bruttogeschossfläche von ca. 79.000 qm). Als Hauptmieter für das Salamander-Areal sei das Grundbuchzentralarchiv für das Land Baden-Württemberg gewonnen worden. Die hierfür ursprünglich geplante Gesamt-Fläche von etwa 19.000 qm habe sich bereits vor Abschluss der Bauphase auf aktuell etwa 20.000 qm genutzte Fläche erhöht.
Zum Ende des Geschäftsjahres 2012 und im Laufe der Geschäftsjahre 2013 und 2014 habe IPSAK wie geplant mehrere Tochterunternehmen gegründet, mit denen weitere Immobilienentwicklungen neben dem Salamander-Areal umgesetzt würden. Hierzu würden die IPSAK-Energie GmbH für die Energieversorgung des Salamander-Areals mit einem eigenen Blockheizkraftwerk, die Immobilien-Projekt Zanger Berg Heidenheim GmbH mit einem Wohnimmobilien-Portfolio aus insgesamt 576 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten in Heidenheim, die Immobilien-Projekt Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH zur Revitalisierung des ehemaligen Polizei-Präsidium-Areals in Ludwigsburg, die Immobilien-Projekt Park Schönfeld Carree Kassel GmbH mit zwei zum Teil bebauten Grundstücken im Kasseler Stadtteil Wehlheiden mit einer Gesamtfläche von etwa 43.500 qm sowie die Vorratsgesellschaft Immobilien-Projekt Baunsberg Baunatal GmbH gehören.
Im Jahr 2015 seien die Umsatzerlöse um über 150% auf 22,4 Mio. Euro - im Wesentlichen durch Verkäufe der 64 Eigentumswohnungen in den acht Stadtvillen auf dem Salamander-Areal - gesteigert worden. Es seien weitere Gewerbemietverträge für kleinere Büroeinheiten abgeschlossen worden.
Das Grundbuchzentralarchiv des Landes Baden-Württemberg habe zum Jahresende 2015 bereits 56 Archive (Vorjahr 26 Archive) sowie die gesamten Büroflächen übernommen. Bis Ende 2017 sollten die verbleibenden 14 der insgesamt geplanten 70 Archive zuzüglich einer optionalen Erweiterung der Flächen übernommen werden, sodass in den Jahren 2016 und 2017 mit einer Zunahme der Mieterlöse vom Land Baden-Württemberg zu rechnen sei.
Als letzte Revitalisierungsphase des Salamander-Areals stehe im aktuell laufenden Geschäftsjahr 2016 der Neubau von 121 Wohnungen und 5 weiteren Gewerbeflächen, über 200 Tiefgaragenplätzen und eines REWE-Lebensmittelmarktes im Südwesten des Areals an. Die Baumaßnahmen hätten im ersten Quartal 2016 begonnen. Für die IPSAK ergebe sich aus den Verkäufen in der letzten Revitalisierungsphase weiteres Umsatz- und Ergebnispotenzial.
Im Bereich der Beteiligungen weise die IPSAK-Energie eine stabile und deutlich positive Ergebnisentwicklung auf (Beteiligungsertrag von 0,7 Mio. Euro in 2015, Vj. 0,3 Mio. Euro). Beim Immobilien-Projekt Zanger Berg habe nach Unternehmensangaben per 31.03.2015 die Vollvermietung erreicht werden können. Die Beteiligung weise ein steigendes Ergebnis von 1,4 Mio. Euro aus (Vj. 1,2 Mio. Euro). Somit sei allein durch den gesteigerten Vermietungsstand von einer deutlichen Wertsteigerung des Immobilienprojektes auszugehen. Die Projekte in Ludwigsburg und Kassel würden sich nach jeweils erfolgreich durchgeführten städtebaulichen Ideenwettbewerben in der weiteren Entwicklung befinden.
Das Eigenkapital habe sich im Jahr 2015 aufgrund von Entnahmen aus der Kapitalrücklage um 2,0 Mio. Euro verringert. Nach Entnahme betrage die Eigenkapitalquote zum 31.12.2015 etwa 9,2% und sei als unterdurchschnittlich einzuschätzen. Darüber hinaus würden Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (wirtschaftlich würden diese Verbindlichkeiten im Unternehmen belassenen Gewinnen entsprechen) von etwa 3,1 Mio. Euro zurückgeführt, die nun nicht mehr zur Finanzierung der IPSAK zur Verfügung stünden. Trotz der Zahlungen an den Gesellschafter würden die - auf Basis der Fundamentaldaten als werthaltig einzuschätzenden - Immobilienvorräte und Beteiligungen von in Summe etwa 64,7 Mio. Euro die Anleihe- und Bankverbindlichkeiten von zusammen 58,0 Mio. Euro deutlich übersteigen.
Die im Dezember 2012 emittierte Mittelstandsanleihe der IPSAK habe einen Zinskupon von 6,75% p.a. und eine Laufzeit bis zum 06.12.2019. Im Rahmen der Anleiheemission seien insgesamt 30 Mio. Euro platziert worden. Die Mittel der Anleihe würden insbesondere für Investitionen in neue Immobilienprojekte ausschließlich außerhalb des Salamander-Areals dienen.
Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin sei in den Anleihebedingungen nicht vorgesehen. Abgesichert sei die Anleihe mit einer zweitrangigen Buchgrundschuld in Höhe von 30 Mio. Euro an dem Sicherungsgrundstück des Salamander-Areals, Kornwestheim, sowie ein Festgeldkonto in Höhe von 2,0 Mio. Euro.
Die IPSAK habe sich auf komplexe Immobilienentwicklungen wie die Revitalisierung ehemaliger Industriekomplexe und denkmalgeschützter Areale spezialisiert. Sowohl die Entwicklung des Salamander-Areals Kornwestheim als auch die Entwicklung der übrigen Projekte in den Beteiligungen würden eine positive Entwicklung im Jahr 2015 zeigen.
Aufgrund der erfolgreichen Entwicklung sowohl des Salamander-Areals als auch der übrigen Immobilien-Projekte, der aufgrund der Zahlungen an den Gesellschafter leicht gestiegenen Risiken, der aber auch bestehenden Besicherung der Anleihegläubiger durch Grundschulden und Verpfändung eines Festgeldkontos mit 2,0 Mio. Euro und der attraktiven Rendite von 5,71% p.a. (auf Kursbasis 102,90% am 10.08.2016) bewerten wir die 6,75%-IPSAK-Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (News vom 11.08.2016) (12.08.2016/alc/n/a)
Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK) sei im Jahr 2009 gegründet worden und sei eine eigens für die Wiederbelebung des Salamander-Areals in Kornwestheim gegründete Gesellschaft. Es erfolge eine Nutzung aus Wohnen, Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe (derzeitige Gesamt-Grundstücksfläche von ca. 41.000 qm und Gesamt-Bruttogeschossfläche von ca. 79.000 qm). Als Hauptmieter für das Salamander-Areal sei das Grundbuchzentralarchiv für das Land Baden-Württemberg gewonnen worden. Die hierfür ursprünglich geplante Gesamt-Fläche von etwa 19.000 qm habe sich bereits vor Abschluss der Bauphase auf aktuell etwa 20.000 qm genutzte Fläche erhöht.
Im Jahr 2015 seien die Umsatzerlöse um über 150% auf 22,4 Mio. Euro - im Wesentlichen durch Verkäufe der 64 Eigentumswohnungen in den acht Stadtvillen auf dem Salamander-Areal - gesteigert worden. Es seien weitere Gewerbemietverträge für kleinere Büroeinheiten abgeschlossen worden.
Das Grundbuchzentralarchiv des Landes Baden-Württemberg habe zum Jahresende 2015 bereits 56 Archive (Vorjahr 26 Archive) sowie die gesamten Büroflächen übernommen. Bis Ende 2017 sollten die verbleibenden 14 der insgesamt geplanten 70 Archive zuzüglich einer optionalen Erweiterung der Flächen übernommen werden, sodass in den Jahren 2016 und 2017 mit einer Zunahme der Mieterlöse vom Land Baden-Württemberg zu rechnen sei.
Im Bereich der Beteiligungen weise die IPSAK-Energie eine stabile und deutlich positive Ergebnisentwicklung auf (Beteiligungsertrag von 0,7 Mio. Euro in 2015, Vj. 0,3 Mio. Euro). Beim Immobilien-Projekt Zanger Berg habe nach Unternehmensangaben per 31.03.2015 die Vollvermietung erreicht werden können. Die Beteiligung weise ein steigendes Ergebnis von 1,4 Mio. Euro aus (Vj. 1,2 Mio. Euro). Somit sei allein durch den gesteigerten Vermietungsstand von einer deutlichen Wertsteigerung des Immobilienprojektes auszugehen. Die Projekte in Ludwigsburg und Kassel würden sich nach jeweils erfolgreich durchgeführten städtebaulichen Ideenwettbewerben in der weiteren Entwicklung befinden.
Das Eigenkapital habe sich im Jahr 2015 aufgrund von Entnahmen aus der Kapitalrücklage um 2,0 Mio. Euro verringert. Nach Entnahme betrage die Eigenkapitalquote zum 31.12.2015 etwa 9,2% und sei als unterdurchschnittlich einzuschätzen. Darüber hinaus würden Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (wirtschaftlich würden diese Verbindlichkeiten im Unternehmen belassenen Gewinnen entsprechen) von etwa 3,1 Mio. Euro zurückgeführt, die nun nicht mehr zur Finanzierung der IPSAK zur Verfügung stünden. Trotz der Zahlungen an den Gesellschafter würden die - auf Basis der Fundamentaldaten als werthaltig einzuschätzenden - Immobilienvorräte und Beteiligungen von in Summe etwa 64,7 Mio. Euro die Anleihe- und Bankverbindlichkeiten von zusammen 58,0 Mio. Euro deutlich übersteigen.
Die im Dezember 2012 emittierte Mittelstandsanleihe der IPSAK habe einen Zinskupon von 6,75% p.a. und eine Laufzeit bis zum 06.12.2019. Im Rahmen der Anleiheemission seien insgesamt 30 Mio. Euro platziert worden. Die Mittel der Anleihe würden insbesondere für Investitionen in neue Immobilienprojekte ausschließlich außerhalb des Salamander-Areals dienen.
Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin sei in den Anleihebedingungen nicht vorgesehen. Abgesichert sei die Anleihe mit einer zweitrangigen Buchgrundschuld in Höhe von 30 Mio. Euro an dem Sicherungsgrundstück des Salamander-Areals, Kornwestheim, sowie ein Festgeldkonto in Höhe von 2,0 Mio. Euro.
Die IPSAK habe sich auf komplexe Immobilienentwicklungen wie die Revitalisierung ehemaliger Industriekomplexe und denkmalgeschützter Areale spezialisiert. Sowohl die Entwicklung des Salamander-Areals Kornwestheim als auch die Entwicklung der übrigen Projekte in den Beteiligungen würden eine positive Entwicklung im Jahr 2015 zeigen.
Aufgrund der erfolgreichen Entwicklung sowohl des Salamander-Areals als auch der übrigen Immobilien-Projekte, der aufgrund der Zahlungen an den Gesellschafter leicht gestiegenen Risiken, der aber auch bestehenden Besicherung der Anleihegläubiger durch Grundschulden und Verpfändung eines Festgeldkontos mit 2,0 Mio. Euro und der attraktiven Rendite von 5,71% p.a. (auf Kursbasis 102,90% am 10.08.2016) bewerten wir die 6,75%-IPSAK-Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (News vom 11.08.2016) (12.08.2016/alc/n/a)