Erweiterte Funktionen
KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: IPSAK-Anleihe als "attraktiv" bewertet - Anleihenews
06.04.17 12:00
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der IPSAK-Anleihe (ISIN DE000A1RFBP5 / WKN A1RFBP) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.
Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK) sei im Jahr 2009 gegründet worden und sei eine eigens für die Wiederbelebung des Salamander-Areals in Kornwestheim gegründete Gesellschaft. Es erfolge eine Nutzung aus Wohnen, Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe auf einer Gesamt-Grundstücksfläche von ca. 41.000 qm und einer vorgesehenen Gesamt-Bruttogeschossfläche von ca. 79.000 qm. Als Hauptmieter für das Salamander-Areal sei das Grundbuchzentralarchiv des Landes Baden-Württemberg gewonnen worden. Die hierfür ursprünglich geplante Gesamt-Fläche von etwa 19.000 qm habe sich bereits vor Abschluss der Bauphase auf aktuell etwa 20.000 qm genutzte Fläche erhöht.
Seit dem Jahr 2012 habe IPSAK wie geplant mehrere Tochterunternehmen gegründet, mit denen weitere Immobilienentwicklungen neben dem Salamander-Areal umgesetzt würden. Hierzu würden die IPSAK-Energie GmbH für die Energieversorgung des Salamander-Areals, die Immobilien-Projekt Zanger Berg Heidenheim GmbH mit einem Wohnimmobilien-Portfolio aus insgesamt 576 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten in Heidenheim, die Immobilien-Projekt Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH zur Revitalisierung des ehemaligen Polizei-Präsidium-Areals in Ludwigsburg, die Immobilien-Projekt Park Schönfeld Carree Kassel GmbH mit zwei zum Teil bebauten Grundstücken im Kasseler Stadtteil Wehlheiden mit einer Gesamtfläche von etwa 43.500 qm sowie die Vorratsgesellschaft Immobilien-Projekt Baunsberg Baunatal GmbH gehören.
Das Grundbuchzentralarchiv des Landes Baden-Württemberg habe zum Halbjahr 2016 bereits 58 Archive (zuletzt 56 Archive zum 31.12.2015) sowie die gesamten Büroflächen übernommen. Bis Ende 2017 sollten die verbleibenden 12 der insgesamt geplanten 70 Archive übernommen werden, sodass in den Jahren 2016 und 2017 mit einer Zunahme der Mieterlöse vom Land Baden-Württemberg zu rechnen sei. Daneben seien weitere Vermietungserfolge im gewerblichen Bereich erzielt worden. Zum Jahresende 2016 habe sich die Roche PVT GmbH mit ihren Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten auf einer Fläche von rund 4.000 qm und mit etwa 100 Mitarbeitern angesiedelt.
Als letzte Revitalisierungsphase des Salamander-Areals stehe seit dem Geschäftsjahr 2016 der Neubau von 121 Wohnungen und 5 weiteren Gewerbeflächen, über 200 Tiefgaragenplätzen und eines REWE-Lebensmittelmarktes im Südwesten des Areals an. Die Baumaßnahmen hätten im ersten Quartal 2016 begonnen. Bis zum Ende des zweiten Quartals hätten die Arbeiten plangemäß einen Bautenstand von 30% erreicht. Für die IPSAK ergebe sich aus den Verkäufen in der letzten Revitalisierungsphase weiteres Umsatz- und Ergebnispotenzial. Laut Pressemitteilung vom 28.09.2016 hätten bereits sämtliche 121 Wohnungen vorzeitig verkauft werden können.
Neben Erlösen aus Vermietung und Verkäufen würden Beteiligungserträge in Höhe von insgesamt 1,2 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2016 (Vj. 1,1 Mio. Euro) erzielt. Durch den im Oktober 2016 vollzogenen Verkauf des Immobilien-Projektes "Zanger Berg" in Heidenheim sei von einem hohen Einmalertrag im Gesamtjahr 2016 auszugehen. Insgesamt habe im ersten Halbjahr 2016 bei Umsatzerlösen von 2,3 Mio. Euro (Vj. 11,9 Mio. Euro inkl. Verkaufserlösen von 10,1 Mio. Euro) ein deutlich positives Ergebnis von 1,8 Mio. Euro (Vj. 2,0 Mio. Euro) erzielt werden können.
Nachdem sich das Eigenkapital im Jahr 2015 um 2,0 Mio. Euro verringert habe, sei die Kapitalrücklage zum 30.06.2016 um 4,3 Mio. Euro aufgestockt worden. Die Eigenkapitalquote habe sich entsprechend deutlich auf 13,7% verbessert (zuvor 9,2% zum 31.12.2015).
Die im Dezember 2012 emittierte Mittelstandsanleihe der IPSAK habe einen Zinskupon von 6,75% p.a. und eine Laufzeit bis zum 06.12.2019. Im Rahmen der Anleiheemission seien insgesamt 30 Mio. Euro platziert worden. Die Mittel der Anleihe würden insbesondere für Investitionen in neue Immobilienprojekte ausschließlich außerhalb des Salamander-Areals dienen.
Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin sei in den Anleihebedingungen nicht vorgesehen. Abgesichert sei die Anleihe mit einer zweitrangigen Buchgrundschuld in Höhe von 30 Mio. Euro an dem Sicherungsgrundstück des Salamander-Areals, Kornwestheim, sowie ein Festgeldkonto in Höhe von 2,0 Mio. Euro. Daneben verpflichte sich die Emittentin, während der Laufzeit der Anleihe eine Mindesteigenkapitalausstattung der Emittentin von 5,0 Mio. Euro nicht zu unterschreiten.
Aufgrund der weiterhin erfolgreichen Entwicklung des Salamander-Areals und der übrigen Immobilien-Projekte sowie der bestehenden Besicherung der Anleihegläubiger in Verbindung mit der attraktiven Rendite von 5,55% p.a. (auf Kursbasis 102,80% am 05.04.2017) bewerten wir die 6,75%-IPSAK-Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (06.04.2017/alc/n/a)
Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK) sei im Jahr 2009 gegründet worden und sei eine eigens für die Wiederbelebung des Salamander-Areals in Kornwestheim gegründete Gesellschaft. Es erfolge eine Nutzung aus Wohnen, Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe auf einer Gesamt-Grundstücksfläche von ca. 41.000 qm und einer vorgesehenen Gesamt-Bruttogeschossfläche von ca. 79.000 qm. Als Hauptmieter für das Salamander-Areal sei das Grundbuchzentralarchiv des Landes Baden-Württemberg gewonnen worden. Die hierfür ursprünglich geplante Gesamt-Fläche von etwa 19.000 qm habe sich bereits vor Abschluss der Bauphase auf aktuell etwa 20.000 qm genutzte Fläche erhöht.
Das Grundbuchzentralarchiv des Landes Baden-Württemberg habe zum Halbjahr 2016 bereits 58 Archive (zuletzt 56 Archive zum 31.12.2015) sowie die gesamten Büroflächen übernommen. Bis Ende 2017 sollten die verbleibenden 12 der insgesamt geplanten 70 Archive übernommen werden, sodass in den Jahren 2016 und 2017 mit einer Zunahme der Mieterlöse vom Land Baden-Württemberg zu rechnen sei. Daneben seien weitere Vermietungserfolge im gewerblichen Bereich erzielt worden. Zum Jahresende 2016 habe sich die Roche PVT GmbH mit ihren Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten auf einer Fläche von rund 4.000 qm und mit etwa 100 Mitarbeitern angesiedelt.
Neben Erlösen aus Vermietung und Verkäufen würden Beteiligungserträge in Höhe von insgesamt 1,2 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2016 (Vj. 1,1 Mio. Euro) erzielt. Durch den im Oktober 2016 vollzogenen Verkauf des Immobilien-Projektes "Zanger Berg" in Heidenheim sei von einem hohen Einmalertrag im Gesamtjahr 2016 auszugehen. Insgesamt habe im ersten Halbjahr 2016 bei Umsatzerlösen von 2,3 Mio. Euro (Vj. 11,9 Mio. Euro inkl. Verkaufserlösen von 10,1 Mio. Euro) ein deutlich positives Ergebnis von 1,8 Mio. Euro (Vj. 2,0 Mio. Euro) erzielt werden können.
Nachdem sich das Eigenkapital im Jahr 2015 um 2,0 Mio. Euro verringert habe, sei die Kapitalrücklage zum 30.06.2016 um 4,3 Mio. Euro aufgestockt worden. Die Eigenkapitalquote habe sich entsprechend deutlich auf 13,7% verbessert (zuvor 9,2% zum 31.12.2015).
Die im Dezember 2012 emittierte Mittelstandsanleihe der IPSAK habe einen Zinskupon von 6,75% p.a. und eine Laufzeit bis zum 06.12.2019. Im Rahmen der Anleiheemission seien insgesamt 30 Mio. Euro platziert worden. Die Mittel der Anleihe würden insbesondere für Investitionen in neue Immobilienprojekte ausschließlich außerhalb des Salamander-Areals dienen.
Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin sei in den Anleihebedingungen nicht vorgesehen. Abgesichert sei die Anleihe mit einer zweitrangigen Buchgrundschuld in Höhe von 30 Mio. Euro an dem Sicherungsgrundstück des Salamander-Areals, Kornwestheim, sowie ein Festgeldkonto in Höhe von 2,0 Mio. Euro. Daneben verpflichte sich die Emittentin, während der Laufzeit der Anleihe eine Mindesteigenkapitalausstattung der Emittentin von 5,0 Mio. Euro nicht zu unterschreiten.
Aufgrund der weiterhin erfolgreichen Entwicklung des Salamander-Areals und der übrigen Immobilien-Projekte sowie der bestehenden Besicherung der Anleihegläubiger in Verbindung mit der attraktiven Rendite von 5,55% p.a. (auf Kursbasis 102,80% am 05.04.2017) bewerten wir die 6,75%-IPSAK-Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (06.04.2017/alc/n/a)