Erweiterte Funktionen
Scope bestätigt Anleihe-Rating der Stern Immobilien AG mit A-, Ausblick stabil - Anleihenews
26.06.14 15:48
Scope Ratings
Berlin (www.anleihencheck.de) - Scope Ratings bestätigt das Anleihe-Rating der Stern Immobilien AG ("Stern"), einem in Grünwald (Deutschland) ansässigen Immobilienentwickler, mit A-. Der Rating-Ausblick bleibt stabil, so die Experten von Scope Ratings.
Mit bilanziellen Vermögenswerten von 73 Mio. Euro im Jahr 2013 sei Stern ein relativ kleiner Projektentwickler, der in den Kernmärkten Deutschland, Türkei und Österreich aktiv sei. Die von Stern gehaltenen Immobilien würden sich fast ausschließlich in den Städten München, Istanbul und Kitzbühel konzentrieren. Aufgrund seiner geringen Größe sei Stern grundsätzlich anfällig für negative Marktentwicklungen. Darüber hinaus seien die Umsätze im Bereich der Projektentwicklung in der Regel von hoher Volatilität gekennzeichnet, was sich unter anderem an der volatilen EBITDA-Marge ablesen lasse.
Neben dem Hauptgeschäftsfeld als Projektentwickler (rund 95% des Umsatzes für 2013) erziele Stern auch Einkünfte aus Vermietung der gehaltenen Immobilien. Die entsprechenden Umsätze hätten 2013 rund eine Mio. Euro betragen, was 5% des Gesamtumsatzes entsprochen habe.
Sterns Unternehmensstruktur bewerte Scope Ratings als komplex. Gleichzeitig weise Stern aufgrund seiner geringen Größe ein hohes Schlüsselpersonenrisiko auf, sodass Marktwissen und relevante Marktkontakte auf nur wenige Personen beschränkt seien.
Positiv bewerte Scope Ratings die grundsätzlich hohe EBITDA-Marge (2013 EBITDA Marge: 31%, 2012: 68% 2011: 26%) und Sterns soliden Zinsdeckungsgrad (2013: 4.1x, 2012: 8.2x, 2011: 3.4x).
Die bis zum 23.05.2018 laufende 17,25 Mio. Euro Anleihe der Stern sei primär mit 95% der Aktien der Stern Real Estate AG ("SternRE") besichert. SternRE sei ein Tochterunternehmen der Stern und halte quotal zwei Immobilien und zehn Eigentumswohnungen mit einem durch Gutachten bestätigten deutlich über dem Buchwert (14,8 Mio. Euro) liegenden Marktwert.
Die Immobilien und Eigentumswohnungen würden sich in einigen der wachstumsstärksten Märkte Europas befinden - hier München und Istanbul, (85% der Vermögenswerte). Beide Märkte hätten in den vergangenen drei Jahren ein stabiles Preiswachstum gezeigt (München: 15% p.a., Istanbul: 20% p.a.), welches sich in Zukunft fortsetzen sollte - wenn auch nicht in dieser Höhe. Dieses Wachstum werde hauptsächlich durch die langfristig weiterhin steigende Anzahl an Haushalten und der wachsenden Kaufkraft an diesen Standorten begründet. Nichtsdestotrotz könnten die jüngsten politischen und finanziellen Turbulenzen in der Türkei zu einer mittelfristigen Verlangsamung des Marktwachstums in Istanbul führen.
Der Net Asset Value der primären Besicherung der Anleihe müsse laut Anleihebedingungen mindestens 55% des emittierten Anleihevolumens entsprechen. Scope weise jedoch darauf hin, dass eine regelmäßige Überprüfung der Werthaltigkeit vertraglich nicht verpflichtend sei.
Insgesamt schätze Scope die Qualität der Besicherung weiterhin als gut ein. Der stabile Rating-Ausblick sei wesentlich darauf zurückzuführen.
Neben der primären Besicherung stehe Anleihegläubigern im Insolvenzfall auch die Vermögensmasse des Emittenten (Stern) abzgl. erstrangig besicherter Darlehen (31,7 Mio. Euro) zur Befriedigung ihrer Ansprüche zu. 2013 habe der Marktwert des gesamten Vermögens von Stern aufgrund gutachterlich nachgewiesener stiller Reserven deutlich über dem bilanziell ausgewiesenen Buchwert von 72,8 Mio. Euro gelegen.
Der Loan-to-Value ("LTV") für 2013 unter der Berücksichtigung der Marktwerte sei deutlich niedriger gewesen als der LTV auf Basis der Buchwerte in Höhe von 64%. Scope weise darauf hin, dass die 2014 vorgenommene Ausschüttung in Höhe von 7,5 Mio. Euro den Cash Flow des laufenden Geschäftsjahres negativ beeinflusse. Scope gehe davon aus, dass künftig eine konservativere Ausschüttungspolitik verfolgt werde.
Scope befinde sich derzeit im Prozess der Überprüfung seiner Corporate Bond Rating Methodik. Bis zum Zeitpunkt der Genehmigung würden alle veröffentlichten Ratings auf der derzeit aktuellen Methodik basieren. Die Änderung von Ratingkriterien könne zu einer Änderung der Bewertung von sogenannten Debt Instruments, wie z.B. Anleihen, Schuldscheinen, etc. führen. (26.06.2014/alc/n/a)
Mit bilanziellen Vermögenswerten von 73 Mio. Euro im Jahr 2013 sei Stern ein relativ kleiner Projektentwickler, der in den Kernmärkten Deutschland, Türkei und Österreich aktiv sei. Die von Stern gehaltenen Immobilien würden sich fast ausschließlich in den Städten München, Istanbul und Kitzbühel konzentrieren. Aufgrund seiner geringen Größe sei Stern grundsätzlich anfällig für negative Marktentwicklungen. Darüber hinaus seien die Umsätze im Bereich der Projektentwicklung in der Regel von hoher Volatilität gekennzeichnet, was sich unter anderem an der volatilen EBITDA-Marge ablesen lasse.
Sterns Unternehmensstruktur bewerte Scope Ratings als komplex. Gleichzeitig weise Stern aufgrund seiner geringen Größe ein hohes Schlüsselpersonenrisiko auf, sodass Marktwissen und relevante Marktkontakte auf nur wenige Personen beschränkt seien.
Positiv bewerte Scope Ratings die grundsätzlich hohe EBITDA-Marge (2013 EBITDA Marge: 31%, 2012: 68% 2011: 26%) und Sterns soliden Zinsdeckungsgrad (2013: 4.1x, 2012: 8.2x, 2011: 3.4x).
Die Immobilien und Eigentumswohnungen würden sich in einigen der wachstumsstärksten Märkte Europas befinden - hier München und Istanbul, (85% der Vermögenswerte). Beide Märkte hätten in den vergangenen drei Jahren ein stabiles Preiswachstum gezeigt (München: 15% p.a., Istanbul: 20% p.a.), welches sich in Zukunft fortsetzen sollte - wenn auch nicht in dieser Höhe. Dieses Wachstum werde hauptsächlich durch die langfristig weiterhin steigende Anzahl an Haushalten und der wachsenden Kaufkraft an diesen Standorten begründet. Nichtsdestotrotz könnten die jüngsten politischen und finanziellen Turbulenzen in der Türkei zu einer mittelfristigen Verlangsamung des Marktwachstums in Istanbul führen.
Der Net Asset Value der primären Besicherung der Anleihe müsse laut Anleihebedingungen mindestens 55% des emittierten Anleihevolumens entsprechen. Scope weise jedoch darauf hin, dass eine regelmäßige Überprüfung der Werthaltigkeit vertraglich nicht verpflichtend sei.
Insgesamt schätze Scope die Qualität der Besicherung weiterhin als gut ein. Der stabile Rating-Ausblick sei wesentlich darauf zurückzuführen.
Neben der primären Besicherung stehe Anleihegläubigern im Insolvenzfall auch die Vermögensmasse des Emittenten (Stern) abzgl. erstrangig besicherter Darlehen (31,7 Mio. Euro) zur Befriedigung ihrer Ansprüche zu. 2013 habe der Marktwert des gesamten Vermögens von Stern aufgrund gutachterlich nachgewiesener stiller Reserven deutlich über dem bilanziell ausgewiesenen Buchwert von 72,8 Mio. Euro gelegen.
Der Loan-to-Value ("LTV") für 2013 unter der Berücksichtigung der Marktwerte sei deutlich niedriger gewesen als der LTV auf Basis der Buchwerte in Höhe von 64%. Scope weise darauf hin, dass die 2014 vorgenommene Ausschüttung in Höhe von 7,5 Mio. Euro den Cash Flow des laufenden Geschäftsjahres negativ beeinflusse. Scope gehe davon aus, dass künftig eine konservativere Ausschüttungspolitik verfolgt werde.
Scope befinde sich derzeit im Prozess der Überprüfung seiner Corporate Bond Rating Methodik. Bis zum Zeitpunkt der Genehmigung würden alle veröffentlichten Ratings auf der derzeit aktuellen Methodik basieren. Die Änderung von Ratingkriterien könne zu einer Änderung der Bewertung von sogenannten Debt Instruments, wie z.B. Anleihen, Schuldscheinen, etc. führen. (26.06.2014/alc/n/a)