6,00%-VERIANOS SE-Anleihe 20/25 als "attraktiv" eingeschätzt - Anleihenews


05.07.22 16:30
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Barometer zu der 6,00%-Anleihe der VERIANOS SE mit Laufzeit bis 2025 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe nun als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen, so die KFM Deutsche Mittelstand AG.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen (1) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-600-verianos-se-anleihe-20-25-wird-als-attraktiv-4-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _ftn1)

Branche: Real Estate Partnerschaft

Kerngeschäft: Individuelle Investmentprodukte als Co-Investment ; Beratungs- und Finanzierungsmandate

Marktgebiet: Deutschland, Spanien & Italien

(Tochter-)Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:

Die VERIANOS SE mit Sitz in Köln und weiteren Büros in Frankfurt, Mailand, Valencia und Luxemburg erbringe als immobilienaffines Beratungs- und Investmenthaus mit ihren beiden Geschäftsbereichen Investment und Advisory Leistungen für einen diversifizierten Kundenkreis, insbesondere aus den Bereichen institutionelle Anleger, Family-Offices, Fondsinnitiatoren und Finanzinstitute. Die VERIANOS SE sei als Muttergesellschaft in ihrer Funktion als Holdinggesellschaft tätig, die operative Geschäftstätigkeit werde in den Tochtergesellschaften und den mittelbaren Beteiligungsgesellschaften abgebildet.

Insgesamt bestünden 9 vollkonsolidierte verbundene Unternehmen an denen die VERIANOS SE zu 100% beteiligt sei. Darunter befinde sich beispielsweise die VERIANOS Capital Partners GmbH als Kapitalverwaltungs-gesellschaft (KVG).

Es bestehe ein nicht konsolidiertes verbundenes Unternehmen, die VERIANOS Real Estate Mezzanine Fund 1 SICAF-SIF, die ihre Tätigkeit im Geschäftsjahr 2021 nicht aufgenommen habe und laut dem Beschluss vom 30.12.2021 freiwillig aufgelöst und liquidiert werde.

Es bestünden 9 assozierte Unternehmen, die in dem Jahresabschluss der VERIANOS SE nach der at Equity-Methode bewertet würden. In diesen Unternehmen sei die Holdinggesellschaft zu jeweils 50% beteiligt.

Zuletzt würden sich 5 Beteiligungen an geschlossenen Investmentkommanditgesellschaften als Zweckgesellschaften im Portfolio befinden. Hierbei sei die VERIANOS SE jeweils in dem Bereich zwischen 17,08% und 25% selbst beteiligt.

Mitarbeiter: 31

Unternehmenssitz: Köln

Gründung/Historie: 08.02.2011 (Gründungsdatum der Vorläufergesellschaft Real Immobilien AG: 12.11.1991)

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:

Die VERIANOS SE, ein an der Börse gelistetes Investment- und Beratungshaus, verstehe sich als unabhängige Real Estate Partnerschaft, die mit den Geschäftsbereichen Investment und Advisory individuelle Investmentprodukte und anspruchsvolle Beratungs- und Finanzierungs-mandate realisiere (Einzel-Objektvolumina zwischen 2 und 25 Mio. Euro). Als interdisziplinärer Experte agiere die Verianos SE an der Schnittstelle zwischen Immobilien- und Kapitalmärkten.

Geschäftssegment Investment: Im Geschäftssegment Investment strukturiere und verwalte VERIANOS Anlageprodukte für professionelle und semiprofessionelle Investoren. VERIANOS agiere dabei, abhängig von Größenordnung, Nutzungsart und Investmentprofil, im Regelfall als Co-Investor, sodass eine Interessenidentität mit den Kunden gewährleistet sei. Im Bereich Co-Investment würden die Objektgesellschaften auf Basis der Regularien des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) gemeinsam mit qualifizierten Anlegern in- und ausländische Immobilien und Portfolien erwerben, die nach der Durchführung von Restrukturierungsmaßnahmen wieder veräußert werden sollten. Dabei fokussiere sich VERIANOS auf Impact und Value Investments im Small- & Mid-Cap Segment (Einzel-Objektvolumina zwischen 5 und 25 Mio. EUR) Dieser Unternehmensbereich werde im Wesentlichen durch die Konzerngesellschaften VERIANOS Capital Partners GmbH in ihrer Stellung als Kapitalverwaltungsgesellschaft sowie der VERIANOS Investment Management GmbH bzw. deren Beteiligungsunternehmen wahrgenommen. Darüber hinaus würden in diesem Bereich ebenso Projektentwicklungsmaßnahmen auf der Basis von Joint-Ventures außerhalb eines durch das KAGB regulierten Bereiches umgesetzt.

Geschäftssegment Advisory: Das Geschäftssegment Advisory biete klar fokussierte Finanz- und Beratungsdienstleistungen für Fondsmanager, Finanzinstitute und Immobilienunternehmen, insbesondere im Bereich des Asset Managements, der Strukturierung und Exit-Steuerung von Immobilien und Portfolien und Leistungen eines Placement Agents. Dieser Unternehmensbereich werde im Wesentlichen durch die Konzerngesellschaft VERIANOS Advisory GmbH wahrgenommen. Den übergeordneten Zielen Kundenzufriedenheit und Projekterfolg verpflichtet, würden Projekte durch Teams aus erfahrenen Spezialisten effizient und effektiv durchgeführt. Kunden würden von umfangreicher Expertise profitieren und Zugang zu einem persönlichen, breiten Netzwerk an Branchenexperten, Investoren, Finanzierungspartnern und anderen relevanten Stakeholdern erhalten.

Schwerpunkte der Beratungstätigkeit seien die Strukturierung und Durchführung von direkten und indirekten Immobilientransaktionen, die Begleitung von Fondsmanagern, Finanzinstituten, Immobilienunternehmen und Konzernen bei komplexen Restrukturierungs- und Veränderungssituationen sowie die Einwerbung von Kapital für Fondsinitiatoren als Placement Agent. Darüber hinaus begleite VERIANOS Family Offices an- und verkäuferseitig im Bereich Real Estate M&A. Sie würden in der Regel auf Basis erfolgsorientierter ausdifferenzierter Vergütungsmodelle (Manangement Gebühren, Performance-, Construction-, An- und Verkaufs Fee's.) arbeiten.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:

VERIANOS sei ein unabhängiges, mehrheitlich von den Mitarbeitern und von langfristig orientierten privaten Aktionären gehaltenes Unternehmen. Im Gegensatz zu den meisten Mitbewerbern gehöre das Unternehmen keinem größeren Finanzkonzern mit zahlreichen unterschiedlichen Geschäftsinteressen an. Kunden sichere diese Unabhängigkeit die notwendige Neutralität bzw. Loyalität verbunden mit einem großen Netzwerk an Kontakten, um individuelle Lösungen und überdurchschnittliche Ergebnisse zu generieren. Die strukturierten Investmentprodukte würden größtenteils über eine eigene, BaFin-beaufsichtigte Kapitalverwaltungsgesellschaft (AIFM) abgebildet, sodass Anleger von einem hohen Maß an Transparenz profitieren würden.

Strategie:

Die Strategie einer geographischen und produktbezogenen Diversifikation sei bereits 2017 gestartet und in den Jahren weiter fortgeführt worden. Die VERIANOS SE strebe an, die BaFin regulierte KVG Plattform in Zukunft durch weitere Fonds noch stärker auszulasten, um im mittleren Marktsegment an den relevanten Märkten in Europa investieren zu können. Daneben solle auch weiterhin in nicht regulierten Bereichen in Form von Joint-Ventures investiert werden. Zudem bestehe die Zielsetzung, als Co-investor gemeinsam mit den Anlegern und Kunden Situationen mit asymmetrischem Risiko-Rendite-Profil bei kontrolliertem Risiko und überdurchschnittlichem Investmentrenditen zu realisieren.

Kunden:

Die Kunden seien sowohl sog. Family Offices und High Net Worth Individuals (hochvermögende Privatpersonen) als auch institutionelle Anleger, Fondsinitiatoren und Finanzinstitute als Kapitalanleger auf der Suche nach Renditeobjekten. Die in der Regel langfristig orientierten Kunden würden von umfangreicher Expertise profitieren und Zugang zu einem persönlichen, breiten Netzwerk an Branchenexperten, Investoren, Finanzierungspartnern und anderen relevanten Stakeholdern erhalten.

Lieferanten:

Verkäufer von Immobilien und Grundstücken. Zudem Unternehmen aus der Bauindustrie.

Markt / Branche

Spanien und Italien als Märkte, auf denen VERIANOS aktiv sei, seien besonders früh und besonders hart von der Pandemie betroffen gewesen und hätten sich gezwungen gesehen strikte Eindämmungsmaßnahmen zu ergreifen. Darüber hinaus habe Italien bereits vor der Corona-Krise mit strukturellen wirtschaftlichen Problemen und schwachen Wachstumsaussichten gekämpft. Für Italien werde im Jahr 2022 ein BIP-Wachstum von rund 4,1% erwartet, nachdem die Wirtschaft 2020 um rund 8,9% eingebrochen sei.

Spanien habe noch mit den Folgen der Euro-Krise gekämpft. Mit einem prognostizierten BIP-Einbruch von rund 10,8% im Jahr 2020 werde auch ein robustes Wirtschaftswachstum von prognostizierten 5,6% in 2022 vermutlich nicht ausreichen, um ein deutliches Ansteigen der ohnehin hohen Arbeitslosenzahlen Spaniens zu verhindern. Der Wohnungsmarkt in Valencia habe demnach im Jahr 2021 analog zu den weiteren bedeutsamen Städten Spaniens eine Periode großer Dynamik und des Aufschwungs mit einem starken Anstieg der Wohnungstransaktionen erlebt, welche in der ersten Jahreshälfte 2021 um ca. 80% höher gewesen seien als die des Zeitraumes des Vorjahres.

Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 113,8 Milliarden Euro habe der deutsche Immobilienmarkt 2021 ein neues Rekordergebnis verzeichnet. Mit rund 20% habe die Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia einen erheblichen Anteil am Gesamtvolumen gehabt. Das um diesen Sondereffekt bereinigte Transaktionsvolumen liege 2021 mit 90,3 Milliarden Euro rund 14% über dem Vorjahresumsatz (2020: 78,9 Milliarden Euro) und erreiche damit das Vor-Corona-Niveau (2019: 89,5 Milliarden Euro).

Laut dem "Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt" von EY Real Estate, in dem 220 Investoren befragt worden seien, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv seien, würden fast alle Investoren (98%) die Gefahr von Stranded Assets erkennen, also aufgrund von Nachhaltigkeitsaspekten unverkäuflichen, nicht refinanzierbaren Immobilien als Treiber wesentlicher Portfolioumschichtungen. Vor diesem Hintergrund werde der beliebte "Manage-to-Core"-Ansatz, also die gezielte Aufwertung von Objekten, nach Ansicht von 88% der Investoren künftig um Nachhaltigkeitsaspekte ergänzt zu einem "Manage-to-Green". Problematisch sei aus Sicht von mehr als 90% der Investoren dabei, dass bisher belastbare Erfahrungen mit ESG-Strategien fehlen würden.

In guten Lagen würden die Investoren steigende, in peripheren Lagen gleichbleibende Preise am Wohnungsmarkt erwarten. Hier liege auch der stärkste Investitionsfokus für 2022. Ein ähnliches Bild zeige sich bei Logistikimmobilien. Etwas verhaltener werde der Büroimmobilienmarkt eingeschätzt: Hier würden in guten Lagen überwiegend gleichbleibende, in peripheren Lagen sinkende Preise erwartet. Büros würden bei den geplanten Investitionen allerdings wieder etwas an Zuspruch gewinnen. Ein differenziertes Bild zeige der Hotelimmobilienmarkt. Während die Investoren die Ferienhotellerie vor einer mittelfristigen Erholung sehen würden, werde die Businesshotellerie diese wohl länger nicht erreichen. Nicht betroffen sei der stationäre Lebensmitteleinzelhandel. Insbesondere in guten Lagen würden hier gleichbleibende oder gar steigende Preise erwartet. So rücke speziell die Pandemieresistenz als Anlagekriterium stärker in den Fokus insbesondere für risikoaverse Investoren, wie 65% der Befragten angegeben hätten.

(1) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-600-verianos-se-anleihe-20-25-wird-als-attraktiv-4-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _ftnref1) Quellen: veröffentlichte Geschäftsberichte 2018-2021, Website des Emittenten, Pressemitteilungen

Das vollständige KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zur 6,00%-VERIANOS SE-Anleihe 20/25 sei unter dem folgenden Link zu finden. (05.07.2022/alc/n/a)





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